부동산 매매 거래에서 잔금지급 불이행 시 대처 방안 [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
매수인과의 관계 설정 : 호의적 관계 vs 법적 절차
계약 해제와 중도금 반환

(사진=게티이미지뱅크)

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“안녕하세요. 저는 송파구 잠실동에서 건물 임대업을 하고 있는 김OO입니다. 최근에 체결한 부동산 매매 거래에서 예상치 못한 상황이 발생하여 전문가의 조언을 구하고자 합니다.
저와 매매계약을 체결한 매수자가 사업상 어려움이 발생해 약속된 잔금지급이 어려워졌다고 합니다. 이로 인해 계약 해제를 요청받았는데, 이미 저는 계약금과 중도금을 받고 다른 투자 계획을 세워 놓은 상태라 매우 곤란한 상황입니다. 이럴 땐 어떻게 대처하는 것이 가장 현명할까요?”

상황 분석 및 대처 방안

부동산 거래에서 흔히 볼 수 있는 매매 계약의 지급 방식은 계약금 10%, 중도금 40%, 잔금 50%의 분할 지급입니다. 그러나 최근에는 계약금을 20%로 상향 조정하고, 중도금 없이 잔금 80%를 지급하는 방식이 늘어나고 있습니다.

의뢰인께서는 계약금과 중도금을 이미 수령하였으나, 매수인의 요청으로 인해 어려운 상황에 처하셨습니다.

현재 직면한 결정은 매수인과의 관계를 어떻게 설정할 것인가에 대한 것입니다. 이는 크게 두 가지 방향으로 접근할 수 있습니다. 하나는 호의적 관계를 유지하며 문제를 해결하는 방식이고, 다른 하나는 법적 절차를 따라 해결하는 방식입니다.

호의적 관계로 접근할 경우 매수인과의 직접적인 대화를 통해 상호 이해를 꾀하고 합의점을 찾는 것이 유리합니다. 이때 고려해야 할 사항으로는 이미 지급된 계약금과 중도금의 일부 반환 여부나, 동일한 조건으로의 대체 투자자 찾기 등이 있습니다. 상호 협력을 통한 문제 해결은 양 당사자 모두에게 바람직한 해결책이 될 수 있습니다.

(계약의 해제에 관련된 조항 사례, 제공 : 밸류업이노베이션)

반면, 법률적 관계로 접근할 경우 현재 상황을 객관적으로 분석하고 전략적으로 대응하는 것이 필요합니다. 이미 중도금까지 지급된 상황에서 계약을 일방적으로 해제하기는 법적으로 복잡해질 수 있습니다. 이 경우 매매 계약서 조항을 면밀히 검토하고, 매수인에게 중도금 지급을 요구하는 공식적인 최종 통지서를 발송하는 것이 시작점이 됩니다. 그 후에도 매수인이 중도금을 지급하지 않을 경우, 법적 절차에 따라 소송을 제기해야 합니다. 소송 과정에서는 관련 증거들을 철저히 준비하고 제출해야 합니다.

결론적으로, 상황을 신중하게 평가하고, 매수인과의 관계 설정에 있어 호의적 접근과 법률적 접근 중 어떤 방식이 현재 상황에 가장 적합한지를 결정해야 합니다. 이러한 결정은 의뢰인의 장기적인 이익과 매매 계약의 원활한 이행을 보장하는 방향으로 이루어져야 합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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