건설업계 "PF 위기 대응 위해 공공기관 미분양 매입해야"

PF 위기 연착륙, 공공 매입 전략이 우선돼야

올 초 중견 건설업체 태영건설의 재무구조 개선작업(워크아웃) 개시로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 현실화에 대한 건설업계 전반의 위기감이 고조되고 있다. 부실 규모 감축 지원과 개발사업·PF의 구조 개선에 대한 세밀한 고민이 이뤄져야 한다는 의견이 제시된다./사진=뉴스1

재작년 하반기 채권시장에서의 신용경색으로 촉발된 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 최근 본격적으로 현실화하고 있다. 지난해 12월 시공능력평가 10위권의 중견 건설업체 태영건설이 재무구조 개선작업(워크아웃)을 신청하며 건설업계 전반에 우려감이 확산됐다. 연착륙 유도를 위해 부실 규모를 줄일 수 있는 다양한 방안이 마련돼야 한다는 의견이 나온다.

17일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')은 부동산PF 위기 극복을 위해 정부의 경·공매 토지와 미분양에 대한 매입 기반 확충 노력이 필수적이라고 주장했다.

지난 1년6개월 동안 부동산 PF시장 내 신규 자금조달이나 기존 대출금 차환여건이 극도로 나빠진 것으로 분석된다. 다수 불리한 여건이 동시다발적으로 전개되면서 기존 사업장에서 수익성이 크게 하락했다. 구체적으로 ▲공사비 상승 ▲금융기관들의 PF공급 축소 과정에서 발생한 금융비용 증가 ▲신규 개발사업 추진 감소에 따른 수주 기회 축소 ▲노조파업에 따른 공기지연 등이 주된 요인으로 지목됐다.

최근 금융당국이 정상적 상환 가능성이 크게 낮아진 PF의 신속한 정리에 나서면서 건설산업 전반에 위기감이 고조된 모습이다. 연착륙을 통해 거시경제 전반으로의 파급효과 최소화하는 것이 급선무라는 의견이 나온다. 김정주 건산연 연구위원은 "지난 부동산 경기 호황기 중 개발사업들이 과도하게 추진됐고, 이로 인해 사회가 인식해야 할 부실채권의 규모는 예상 외로 클 가능성이 있다"며 "지금 상황에서는 위기 연착륙에 정책 역량을 집중해야 한다"고 말했다.

2008년 글로벌 금융위기와 비교해 PF의 절대적 규모가 훨씬 커졌고, 다양한 금융기관의 참여로 PF 공급구조도 과거에 비해 복잡해졌기에 신속한 부실 정리가 쉽지 않을 확률이 높다. 유동화증권 등 직접 금융 방식으로 조달되는 자금 비중도 커져 대형 개발사업 처리 과정에서 자금시장에서의 불안발생 가능성도 완전히 배제하기는 어렵다는 주장이다.

국내 부동산PF는 시공사 신용보강에 의존해 공급이 이뤄지는 특징이 있다. 개발사업에서 발생한 수익성 악화가 건설업체의 부실을 초래하고, PF를 공급했던 금융기관들의 부실로 전이될 가능성이 증폭된다. 국내 부동산PF 사업의 상당수는 시공사의 자본력이 열위한 가운데 시공자로 참여하는 건설업체가 책임준공 등을 제공한 뒤, 금융기관이 이를 담보로 자금을 공급하는 방식으로 진행된다.

개발사업의 수익성이 낮아져 PF 상환이 힘들어지면 결국 채무상환 부담이 시공사로 전이된다. 이때 시공사가 부도 등의 사유로 채무상환을 할 수 없게 되면 금융기관 역시 손실을 보게 되는 구조다. 위기 재발을 억제하기 위해서는 지금의 PF구조에 대한 개선 노력 역시 경주돼야 한다는 주장이 제기된다.

건산연은 PF위기 연착륙을 위해 부실규모를 감축할 수 있는 다양한 지원책 마련이 필요함을 강조했다. 브리지론 단계에서 사업의 정상적진행이 더 이상 불가능하거나, 이미 준공이 완료돼 손실 인식 지연이 불가피한 사업장들에 대한 지원책을 강화해야 한다는 이야기다.

김 연구위원은 "공공 참여 펀드나 리츠, 토지은행 등을 활용해 임대 또는 분양주택 등으로 활용 가능성이 높은 토지에 대한 시장 내 매입 여력을 확충해줘야 한다"며 "매각물량이 집중돼 발생할 수 있는 지나친 가격 하락 압력을 낮춰줘야 한다"고 제언했다.

한국토지주택공사(LH)나 지역 공공개발기관이 민간·합동으로 펀드 등을 조성해 개별 가구 또는 사업장 단위로 준공된 미분양 물량을 매입할 수 있도록 허용하는 식이다. 해당 펀드 등에 대해 매입주체에 대한 취득·보유·양도세를 완화하는 한편 투자자에 대해서는 세액공제 혜택을 제공하는 등의 방안이 모색돼야 한다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr