부동산 매매계약 체결, 예상치 못한 하자 있다면?[똑똑한 부동산]

매수인이 매도인에 손해배상청구 가능
하자 사실 과실로 알지 못한 경우 난감

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 매매계약을 체결했는데 부동산에 예상치 못한 하자가 발생하는 경우 매수인 입장에서 난감할 수밖에 없다. 이때 매수인은 매도인에게 하자에 따른 손해배상청구를 할 수 있다. 민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인이 매도인에게 하자에 관한 손해배상청구가 가능하도록 규정하고 있다.

다만 이때에도 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자에 관한 손해배상책임을 묻지 못한다. 이때 하자는 매매목적물에 거래통념상 기대되는 객관적인 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여되어 있거나 매매계약 당시 당사자가 명시적으로 합의하거나 묵시적으로 전제한 매매목적물의 성질이나 품질 또는 성능이나 상태가 결여된 경우를 말한다. 대표적으로 누수가 발생하는 사례가 빈번하다.

서울시내 한 아파트 밀집 지역. (사진=뉴시스)

특별한 경우가 아니라면 매수인은 매도인에 대하여 하자를 보수하는 것에 소요된 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는데, 하자가 너무 중대해 부동산을 사용·수익하는 것이 불가능한 정도에 이른다면 매매계약 자체를 해제하는 것도 가능하다. 이때 매수인은 매도인에게 하자가 생긴 것을 안 날로부터 6개월 내에 하자에 대한 손해배상청구를 하여야만 하나 이 기간은 매도인과 매수인이 합의해 달리 정할 수 있다. 통상적으로 잔금일로부터 6개월까지 매도인에게 하자에 관한 책임을 부여하는 경우가 많다.

간혹 지어진지 오래돼 노후된 건물의 경우에는 매매계약 체결시 존재하는 하자에 관해 분명히 알기 어려운 부분이 있어 매매대금을 감액하는 대신 매도인의 하자담보책임을 면제하기로 하는 사례가 있는데, 이 경우 매도인은 이후 하자가 발생하더라도 그에 대한 책임을 부담하지 않는다. 과거 법원은 ‘매매금액을 감액하는 조건으로 매수인이 매도인에게 누수 등 하자담보책임을 묻지 않는다’는 내용이 매매계약서에 포함된 사안에서 원고가 피고에 대하여 민법 제580조 담보책임을 면제하여 주었거나 이를 포기한 것으로 봄이 상당하다는 이유로 매수인의 매도인에 대한 손해배상청구를 인정하지 않았다.

이와 같은 매도인의 하자담보책임을 면제하는 특약을 포함하는 경우 매도인과 매수인은 매매목적물에 하자가 존재하는지 여부를 꼼꼼히 확인해야 할 필요가 있다. 매매계약을 체결하면서 하자에 관한 부분은 명확히 정해둬야 한다. 불필요한 분쟁이 발생하면 매도인과 매수인 모두 시간과 비용면에서 손해를 볼 수밖에 없다.

김예림 변호사.

이윤화 (akfdl34@edaily.co.kr)