"4년치 전셋값 상승분 미리 받자"...19만가구 만기, 임대차법 악몽 또? [부동산 아토즈]

서울 아파트 단지 전경. 사진=뉴스1

[파이낸셜뉴스] 지난 2020년 7월말부터 시행된 새 주택임대차 2법의 핵심은 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세 상한제’다. 임차인이 만기 연장을 희망할 경우 종전 임대차 금액의 5% 이내에서 2년간 더 거주할 수 있도록 한 것이다.

임대차 2법은 올해로 시행 4년째를 맞는다. 계약갱신청구권과 전월세상한제는 2020년 7월말 법 시행과 함께 기존 계약에도 소급적용됐다. 시행 4년째를 맞는 가운데 올해부터 갱신청구권을 사용해 전월세상한 ‘5%룰’이 적용된 임대차 계약이 대거 만기를 앞두고 있다.

19만가구 만기 도래...8월되면 시행 4년차

자료 : 직방

직방이 분석한 자료에 따르면 오는 3월부터 12월까지 전국 아파트 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 행사뒤 만기가 도래하는 임차인은 11만3000여가구로 조사됐다. 이들은 2년전인 2022년 계약 연장 당시 갱신청구권을 사용해 ‘5%룰’을 적용 받았다.

2025년의 경우 갱신청구권을 사용해 임대차 계약 만기가 돌아오는 임차인이 7만7000여가구다. 전국에서 올 3월부터 2025년말까지 19만여 임차 가구가 신규 계약을 해야 하는 셈이다.

서울의 경우 올해(3월~12월) 3만9000여가구, 내년 2만1000여가구 등 약 2년간 6만여 임차 가구가 대상이다,
집주인 입장에서는 그간 전셋값을 5% 이상 올리지 못했는데 신규 계약을 통해 한꺼번에 보증금을 높일 수 있다는 의미다. 지난해에는 전세가격이 하락하면서 갱신청구권 임대차 만기가 크게 문제가 되지 않았다. 절대량도 많지 않았다.

하지만 올해는 전세시장이 꿈틀 거리는 가운데 아파트 입주물량도 줄어든다. 특히 8월부터는 온전히 ‘2+2’와 ‘5%룰’이 적용된 전세계약이 만료가 된다. 파급효과가 클 수 있다는 점이다.

직방 자료를 보면 전국 기준으로 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비중은 10% 안팎이다. 하지만 갱신계약 대비로는 절반 가량이다.

4년치 상승분 미리 받자?...악몽 또 재현되나

자료 : 한국부동산원

현 정부는 새 임대차법의 전면 재검토를 대선 공약으로 내걸었다. 임대차법 개선 방안은 현재 국토연구원이 연구용역을 수행해 다음 달 말이면 용역이 끝난다.

'폐지' 보다는 일부 ‘보완’이 유력시 된다. 임대차 2법 폐지시 또 다른 후폭풍이 발생할 수 있다. 이런 가운데 최근 임대차 2법과 관련해 헌법재판소가 합헌 결정을 내리면서 폐지의 명분이 약해졌다.

임대차 2법은 임차인 권리를 강화시켰지만 한편으로는 전셋값을 자극하는 부작용을 낳기도 했다. 법 시행 당시 신규 계약을 하는 집주인들이 재계약 때 보증금을 제대로 인상하지 못할 것으로 생각해 ‘4년치 전세’를 한번에 올리는 부작용이 대표적이다. 임대인과 임차인의 갈등도 늘어났다.

부동산R114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만1729가구로 지난해(36만5953가구) 대비 9%가량 줄어든다. 특히 서울은 지난해 3만2879가구에서 올해 1만1107가구로 2만가구 넘게 줄어드는 것으로 추산됐다.

최근 들어 전셋값이 상승세를 보이고 있다. 입주물량이 줄어든 가운데 임대차 계약이 순차적으로 만료되면 전셋값 인상 요인으로 작용할 수 있다는 분석이 나오고 있다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 “앞으로 4년간 또 임대료를 올리지 못할 것에 대비해 신규 계약을 맺으면서 전세금을 크게 올리는 현상이 나타날 가능성도 적지 않다”라고 전망했다.

전월세 시장에 큰 영향을 안 줄 수 있다는 지적도 있다. 전체 전월세 거래 가운데 계약갱신청구권 사용 비율이 10% 안팎에 불과하다는 것이 그 중 한 이유다. 시행 4년차를 맞는 임대차 2법이 임대차 시장에 어떤 영향을 미칠지 초미의 관심사로 부상하고 있다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자