건물주를 위한 스타벅스 입점 가이드 : 조건부터 계약까지 [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
스타벅스 입점 꿈을 현실로 만들기 위한 전략적 접근법

많은 사람들이 한번쯤은 자신의 건물에 스타벅스가 입점하는 꿈을 그려봤을 것입니다. 이는 성공한 건물주의 상징이기도 하지만 안정적인 임대수익을 의미하기도 합니다.

그러나 이 꿈을 현실로 만드는 것은 쉽지 않습니다. 스타벅스가 입점한다는 것은 건물주들에게 많은 요구사항을 갖추어야 한다는 것을 의미합니다. 건물의 위치, 크기, 주변 환경 등 다양한 조건이 맞아야 하는 것이죠. 이는 스타벅스가 가진 전략과 기준 때문입니다.

(사진=게티이미지뱅크)

스타벅스가 선호하는 입지 조건

스타벅스가 입점을 선호하는 입지 조건에는 몇 가지 중요한 요소가 있습니다. 주로 다음과 같은 지역을 선호합니다.

1. 유동인구가 많은 지역 : 스타벅스는 사람들이 많이 다니는 지역에 자리 잡길 원합니다. 상업 지구, 대학가, 관광 명소 인근, 주요 도로변 등이 될 수 있습니다.

2. 매장이 잘 보이는 곳 : 접근하기 쉬워야 하며, 유동 인구의 특성에 따라서도 선호도가 달라집니다. 예를 들어, 회사원들이 붐비는 상업지구, 젊은 층과 대학생들이 많은 대학가, 대규모 주거 지역이나 관광객이 많은 명소 등이 있습니다.

3. 상권의 특성 : 스타벅스는 지역의 특성과 잠재력을 이해하고, 그것을 스타벅스의 입점 기준과 어떻게 연결할 수 있을지 고민합니다. 예를 들어, 회사원들이 많은 지역에서는 아침과 점심 시간대에 매출이 높을 것으로 예상하고, 젊은 층과 대학생들이 많은 지역에서는 저녁 시간대에 매출이 높을 것으로 예상합니다.

4. 경쟁 업체의 유무 : 스타벅스는 경쟁 업체가 적은 지역을 선호합니다. 경쟁 업체가 많은 지역에서는 고객 유치가 어려울 뿐만 아니라, 매장의 수익성도 떨어질 수 있기 때문입니다.

5. 건물의 크기와 구조 : 스타벅스는 일정 규모 이상의 건물을 선호하며, 건물의 구조가 매장 운영에 적합해야 합니다.

6. 주변 환경 : 스타벅스는 주변 환경이 깨끗하고 쾌적한 곳을 선호합니다. 주변에 유해시설이나 혐오시설이 없어야 하며, 교통이 편리하고, 주변에 편의시설이 잘 갖춰져 있어야 합니다.

위의 조건들은 스타벅스가 입점을 결정할 때 중요하게 고려하는 요소들입니다. 하지만, 모든 조건을 완벽하게 충족시키는 건물을 찾기란 쉽지 않습니다. 따라서, 건물주는 자신의 건물이 위치한 상권의 특성과 잠재력을 이해하고, 그것을 스타벅스의 입점 기준과 어떻게 연결할 수 있을지 고민해야 합니다. 객관적 평가에 입각해 스타벅스와 협상하되 자신의 건물이 갖는 특성과 잠재력을 어필할 수 있는 전략적 접근이 필요합니다.

(사진=게티이미지뱅크)

스타벅스가 선호하는 운영 방식

스타벅스가 선호하는 운영 방식은 전통적인 가맹점 방식이 아닌, 주로 각 매장을 본사가 직접 운영하는 직영점 방식을 채택합니다. 이에 대해 상세히 설명하겠습니다.

1. 직영점 운영 : 스타벅스는 대부분의 매장을 직접 운영합니다. 이는 스타벅스가 브랜드의 일관성과 품질을 유지하기 위해 직접적인 통제를 갖고자 함을 의미합니다. 직영점 방식을 통해 스타벅스는 각 매장의 운영을 표준화하고, 고객 경험을 최적화하는데 집중할 수 있습니다.

2. 브랜드 일관성 : 스타벅스는 각 매장에서 브랜드의 일관성을 유지하기 위해 노력합니다. 이는 매장의 내부 디자인, 제품 메뉴, 서비스 품질 등이 전 세계적으로 일관되게 유지되도록 합니다. 이러한 일관성은 고객들에게 안정감을 줄 뿐만 아니라, 브랜드의 신뢰성을 강화하는데 기여합니다.

3. 고객 경험 최적화 : 스타벅스는 각 매장에서 고객 경험을 최적화하기 위해 노력합니다. 이는 친절한 서비스, 편안한 분위기, 고품질 제품 등을 통해 고객들에게 만족스러운 경험을 제공하는 것을 의미합니다. 또한, 스타벅스는 고객들의 피드백을 수용하고, 매장 운영에 반영하는 등 지속적인 개선을 추구합니다.

4. 마케팅 및 신메뉴 개발 : 스타벅스는 각 매장에서의 마케팅 활동과 신메뉴 개발을 직접적으로 관리합니다. 이는 고객들의 니즈와 시장 트렌드에 빠르게 대응하고, 매장의 성공을 위해 적극적으로 노력하는 것을 의미합니다.

5. 지역사회와의 연결 : 스타벅스는 단순히 커피를 판매하는 곳이 아니라, 소비자에게 집과 직장 외의 편안하고 친근한 만남의 장소를 제공하고자 합니다. 이러한 스타벅스의 철학은 각 매장이 지역 사회 내에서 긍정적인 역할을 하는 것을 지향합니다.

요약하면, 스타벅스는 직영점 운영을 통해 브랜드의 일관성과 품질을 유지하며, 고객들에게 편안하고 만족스러운 경험을 제공하기 위해 노력합니다. 이는 매장의 운영 방식뿐만 아니라, 고객 서비스, 제품 품질, 마케팅 전략 등에도 반영되는 중요한 요소입니다.

(사진=게티이미지뱅크)

스타벅스를 임차인으로 유치하려면

건물주가 스타벅스를 자신의 부동산으로 유치하기 위해서는 스타벅스와의 직접적인 커뮤니케이션을 시도하는 것이 중요합니다. 스타벅스 웹사이트에는 입점 제안서를 제출할 수 있는 섹션이 마련되어 있으며, 이를 통해 건물주는 자신의 부동산에 입점 제안을 할 수 있습니다. 제안이 접수되면, 해당 지역을 담당하는 스타벅스의 담당자가 입점 가능성을 평가합니다. 이 과정에서 스타벅스는 위치, 유동 인구, 인근 경쟁 상황, 지역 커뮤니티와의 연결성 등 다양한 요소를 고려합니다.

스타벅스는 일반적으로 두 가지 유형의 상권에 주목합니다. 하나는 대형 쇼핑몰이나 드라이브스루(DT) 매장이 있는 특수 상권이고, 다른 하나는 회사가 밀집한 상업 지구, 대학가, 대규모 배후 세대가 거주하는 지역과 같은 로드 상권입니다. 각 상권 유형에 따라 스타벅스는 다른 전략을 적용하여 출점 계획을 세웁니다.

스타벅스와의 임대차계약은 어떻게 하나?

스타벅스가 건물주와 임대차계약을 체결할 때는 그들의 시장 지위와 브랜드 가치를 최대한 반영하는 전략을 펼칩니다. 각 매장의 위치와 운영에 있어서도 전략적으로 접근하며, 이는 임대차 계약서 작성 방식에서도 명확히 나타납니다. 스타벅스는 일반적이고 표준화된 임대차 계약서가 아닌 자체적으로 만든 고유한 계약서 양식을 사용합니다. 이는 스타벅스가 각 매장의 특성과 요구 사항을 고려하여 맞춤화 된 조건을 설정할 수 있게 해줍니다.

스타벅스는 일반적으로 최소 5년에서 10년 이상의 장기 계약을 선호하는 것으로 알려져 있습니다. 이러한 장기 계약은 스타벅스가 해당 지역에서 안정적으로 자리 잡고, 지속적인 고객 기반을 구축할 수 있도록 합니다. 건물주 입장에서도 장기간 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

임대료 지급 방식은 매출액의 일정 비율을 임대료로 지급하는 수수료 비율 모델을 적용합니다. 예를 들어, 매출액 1억원에 대해 10%~12%의 비율로 임대료를 산정하는 방식입니다. 이러한 모델은 스타벅스와 건물주 사이에 상호 이익을 제공하며, 매장의 성공이 건물주의 수익성과 직접적으로 연결되도록 합니다.

스타벅스와 임대차 계약을 체결하는 과정은 단순한 임대료 협상을 넘어선 전략적 파트너십의 구축을 의미합니다. 건물주는 스타벅스의 브랜드 가치와 고객 유치 능력을 고려하여, 임대 조건을 협상해야 합니다. 이 과정에서 건물의 위치, 유동 인구, 인근 경쟁 상황, 그리고 스타벅스의 브랜드 이미지와 얼마나 잘 부합하는지 등 다양한 요소가 고려됩니다.

결론적으로 스타벅스는 세계적인 브랜드로 내 건물의 가치를 높여줄 수 있지만, 계약 조건이 불리할 경우 건물주의 수익성이 악화될 수도 있습니다. 따라서 스타벅스와의 계약을 체결하기 전에 충분한 검토와 분석을 해야 합니다.

배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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