[줌인] 美 상업용 부동산 침체에 세수 부족 직면한 뉴욕·샌프란시코

미국 오피스 시장 가치, 3년 동안 880조원 감소

미국 상업용 부동산 시장이 침체에 빠지면서 미국 주요 도시의 재정 수입도 악화한 것으로 나타났다.

14일(현지 시각) 뉴욕타임스(NYT)는 아르핏 굽타 뉴욕대 교수의 연구를 인용해 2022년 기준 미국 전역의 오피스 시장가치가 2019년보다 6641억 달러(약 883조원) 줄었다고 전했다. 코로나19 대유행 이후 하이브리드 및 원격 근무가 자리잡으면서 사무실 수요가 줄어들면서, 사무실 가치가 하락한 여파다.

미국 샌프란시스코 스카이라인. / 로이터 연합뉴스

실제로 샌프란시스코에서 10년 전에 1억4600만달러(약 1941억8000만원)에 팔렸던 20층짜리 사무실 건물은 지난해 12월, 8000만달러(약 1064억원)에 매각됐다. 시카고에서는 2004년 기준 9000만달러(약 1197억원)에 팔렸던 사무실 건물이 지난달에 4분의 1도 안 되는 2000만달러(약 266억원)에 매각됐다. 워싱턴DC 백악관에서 얼마 떨어지지 않은 거리에 있는 사무실과 소매 공간이 혼합된 12층짜리 건물도 2018년에는 1억달러(약 1330억원)에 거래됐지만, 최근 들어 3600만달러(약 478억8000만원) 선에서 거래됐다.

이처럼 상업용 부동산 가치가 떨어지면서, 주요 도시는 세수 부족에 직면했다. 애런 페스킨 샌프란시스코 시의회 의장은 상업용 부동산 침체에 따른 세수 부족으로 인해 샌프란시스코시가 향후 몇 년 동안 10억달러(약 1조3000억원)에 예산 적자를 겪을 수 있다고 내다봤다. 뉴욕시의 경우 2025년에 3억2200만달러(약 4282억6000만원), 2027년에는 11억달러(약 1조4630억원)의 에산이 부족할 것으로 보인다. 워싱턴DC 역시 2024년부터 2026년까지 4억6400만달러(약 6171억2000만원)의 예산이 부족할 것으로 예상한다.

굽다 교수는 세수 손실로 인해 발생하는 예산 부족을 메우기 위해 각 지방 도시는 다른 종류의 세금을 인상하거나, 각종 복지 예산을 삭감할 수 있다고 봤다. 하지만 이는 기업과 주민이 해당 도시를 떠나게 하는 요인으로 작용할 수 있고, 과세 기반을 더욱 약화하는 문제를 낳을 수 있다. 굽다 교수는 “상업용 부동산 침체로 인해 세수 부족을 겪는 도시는 마치 제조업체들이 문을 닫아서 각 지역 도시들이 예산 균형을 맞추느라 애썼던 1960년대와 1970년대 러스트 벨트와 같다”고 비유했다.

지난 10월 무디스 투자자 서비스는 애틀랜타와 보스턴을 상업용 부동산 가격 하락에 가장 취약한 곳 중 하나로 꼽았다. 무디스는 당시 보고서를 통해 “온라인 구매가 증가하고, 사무실 밖에서 일하는 추세가 맞물리면서 상업지구에서 이뤄지던 소비가 상당 부분 사라졌다”고 지적했다.

이미 주요 대도시는 최악의 상황에 대비하고 나섰다. 상업용 건물의 공실률이 높기로 소문난 샌프란시스코에서 시장 출마를 고려하고 있는 한 후보는 도심의 빈 사무실 공간을 아파트 건물로 전환하도록 장려하는 정책을 추진 중이다.

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