임대료 적은 사회주택도 세입자 못 찾았다

HUG 보증 62% 자금 인출 제한
고금리·임대차계약 부진 등 영향

서민의 주거 안정을 위한 주택 유형인 사회임대주택도 경기 침체, 고금리 여파에 임대수입 저조 등 어려움을 겪고 있다.

지난해 공공 보증기관 주택도시보증공사(HUG)가 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증을 제공하는 사업장 10곳 중 6곳 이상은 임대차계약 체결률 부진 등에 자금 인출 제한 통지를 받았던 것으로 나타났다.

15일 HUG에 따르면 HUG가 PF 보증을 제공하는 사회임대주택 사업장 21곳 중 13곳은 지난해 자금인출 제한 통지를 받았다. 3월 현재 기준으로 인출이 제한된 사업장은 3곳이다.

HUG가 이들 사업장에 자금 인출 제한을 통지한 사유는 금리 인상에 따른 지출금 증가, 준공 및 입주자 모집 지연, 임대차 계약 체결률 부진 등 다양한 것으로 파악된다.

사회임대주택이란 저렴한 임대료로 장기간 거주가 가능하도록 사회적기업이나 사회적협동조합, 비영리법인 등 사회적 경제주체가 공급·운영하는 임대주택의 한 유형이다. 민간임대 시세 대비 80% 이하 수준으로 주거료가 저렴하고, 일부 가구를 청년, 신혼부부 등 주거지원계층에게 특별(우선)공급하는 등 임대주택의 공적 성격을 강화했다.

HUG는 이 같은 사회임대주택에 대한 PF보증을 지원하고 있다. 사회임대주택 사업 총사업비의 70%(지자체 구입 확약 시 90%)까지 보증하며, 일반 PF대출보증 대비 더 낮은 보증료율이 적용된다. 앞서 사회임대주택 사업은 재원 조달, 사업관리 등 지원이 부족해 활성화가 어려웠는데, HUG는 2018년 사회임대주택 금융지원센터를 열고 PF 보증 발급 등을 지원해왔다. HUG는 원리금 상환 차질 등이 예상되면 매달 부채 상환비율(DSCR)을 분석하고 상환부족금 산출 및 자금 인출 제한을 검토한다. 이들 사업장은 PF대출 금리 상승, 임대 부진에 따른 임대수입 저조로 대다수 사업장 원리금 상환 차질이 우려된 것으로 분석된다.

특히 상가 임대차 시장 침체가 영향을 미쳤을 것으로 보인다. 가령 지난해 자금 인출 제한 통지를 받은 서울의 한 사업장은 소상공인, 자영업자를 대상으로 임대를 하는데, 임대율은 60%에 그쳤다. 임대료가 시세 대비 저렴하더라도 해당 지역 임대료가 치솟고, 상권은 빠르게 오르고, 상권은 위축됐을 수 있다. 다만 현재 원리금 상환이 늦어지고 있는 사업장은 없다.

HUG 관계자는 “원리금 상환 지연과는 상관 없이 사업장별 현금 흐름 모니터링을 하고 있다”며 “우려 사업장에 대해선 보다 집중적으로 월별 임대차계약 관리, 임대율 제고 노력 등 자구책을 요청하며 사업장 관리를 진행 중”이라고 말했다. 고은결 기자

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