토허제 족쇄 풀리자… '잠·삼·대·청' 빌딩거래 살아났다

작년 11월부터 규제대상서 제외
강남권 4개동 한달 10건꼴 거래
금리인하 기대 더해져 문의 폭발
서울 전체 거래량도 1년새 4배↑

서울 강남권 토지거래허가구역의 빌딩거래가 기지개를 켜고 있다. 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 4개동으로 서울시가 토지거래허가구역으로 묶은 지역이다. 다만, 지난해 11월 이들 지역에서 토허제 대상을 아파트로 제한해 빌딩이 규제에서 제외된데다가 금리인하 기대감 등이 더해지면서 빌딩거래가 살아나고 있다. 실제 빌딩 전문 중개법인들은 투자자들의 빌딩 문의가 늘고 있다고 입을 모은다.

14일 업계에 따르면 서울시가 지난해 11월 4개동의 토지거래허가 대상을 아파트로 한정한 이후 상업·업무용 빌딩 매매거래가 늘고 있다. 빌딩 등이 규제 대상에서 해제됐기 때문이다. 부동산플래닛 집계기준으로 4개동 빌딩 매매거래량은 지난해 1월부터 10월까지 총 29건으로 한달평균 거래량은 3건이 채 되지 않았다. 하지만, 빌딩이 거래허가 대상에서 제외된 지난해 11월이후 올해 1월까지 거래량은 31건으로 한달평균 10건이 넘는다. 같은기간 4개동 중 대치동 빌딩 거래가 14건으로 가장 많았다. 청담동(10건), 삼성동(7건), 잠실동(1건) 순이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "빌딩 매입을 고려하는 사람에게 청담·대치·삼성은 1순위 지역이다"며 "매도자는 호가를 낮추고 매수자는 규제완화 및 금리 인하 기대감에 수요가 커지면서 매도매수 타이밍이 서로 맞는 시점이 오고 있다"고 말했다.

강남권 중개법인들은 토지거래허가구역 내 빌딩 급매물 거래가 혹한기를 벗어나고 있다고 봤다. 토지거래허가구역에 묶이면 빌딩 거래 시 일부 층 전체를 4년간 실 사용목적(소유주 직영)으로 사용해야 한다. 또 매입 이후 4년 내 재매각도 불가능하다. 하지만 거래허가 대상에서 빌딩이 제외돼 이같은 규제를 받지 않게 됐다.

이희원 BSN빌사남부동산중개법인 상무는 "토지거래허가구역에서 빌딩이 해제돼 강남내 상급지인 청담, 삼성, 대치동 근린생활시설 가격이 상승할 전망"이라며 "최근 비트코인 등으로 거액을 번 투자자들의 매수문의가 오는 경우도 있다"고 말했다.

올해 1월에는 강남구 청담동 총 대지면적 208㎡ 의 근린생활시설이 118억원에 매매거래됐다. 2022년 준공한 지하 2층~지상5층의 빌딩이다. 지난해 12월에는 삼성동의 지하2층~지상5층 빌딩이 450억원에 팔렸다. 대지면적은 506㎡이다.

담보대출 금리가 올 하반기에 더 떨어질 것이란 기대감도 한몫하고 있다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 공인중개사들에 따르면 시설자금대출금리는 지난해 상반기 5%대에서 최근 4%대로 떨어졌다. 우병탁 신한은행 압구정역기업금융센터 부지점장은 "지난해 전체적인 빌딩 매매시장은 위축됐다"며 "반면 최근 100억원대 빌딩에 대한 수십억원대 대출이 늘고 있다. 고객들이 통상적으로 대출만기인 3년 내 금리가 떨어질 것으로 예상하는 것 같다"고 전했다.

상급지 중심으로 빌딩거래가 늘어날 것이란 관측이 나오고 있다. 이 상무는 "삼성·대치·청담은 토지거래허가구역으로 묶인 시기에 임대수익, 시세차익 목적의 수요가 줄어 거래량이 많이 줄었다. 반면 신사·논현·역삼동 지역은 거래량이 풍선효과로 월등히 높았다. 이같은 구조가 역전될 수 있다"고 내다봤다.

한편 서울 25개 자치구의 올해 1월 빌딩 전체 거래량은 220건으로 지난해 같은기간 51건에 비해 1년새 4배 이상으로 증가했다. 지난해 10월(112건)이후 4개월 연속 상승세다.

junjun@fnnews.com 최용준 기자