쪽지분·유튜버 없는 '조용한 재개발'… 당산역 신통기획

[재개발현장 머니S클래스] 당산역 신속통합기획 재개발

[편집자주] 재개발에 대한 이해도를 높이는 동시에 올바른 투자 정보를 제공하기 위해 '재개발연구회'가 제보와 현장 취재 등을 통해 만드는 코너입니다. 현장의 숨은 이야기를 전하고 해당 입지에 대한 투자 가치와 성공 가능성을 분석합니다.

서울 영등포구 당산역 '신속통합기획' 재개발 추진 구역 /자료 제공=재개발연구회

서울 지하철 2호선과 9호선 환승역인 당산역에 내려 4번 출구로 나오면 바로 나타나는 재개발 현장이 있다. 한강변을 따라 서울특별시의 '신속통합기획'(이하 '신통기획')을 진행하고 있고 이하 나머지 구역도 역세권 재개발을 추진 중이다.

'재개발연구회 현장탐방단' 회원들은 신통기획 선정 지역으로 이동했다. 놀라운 것은 흔한 빌라 분양 하는 곳이 하나 없고 재개발을 홍보하는 플래카드조차 붙어 있지 않았다.

바로 옆의 역세권 장기전세주택 재개발 추진 구역도 마찬가지. 가장 큰 이유는 서울시가 규제를 통해 막아 놓은 '권리산정 기준일'로 인해 신축 빌라 쪼개기 유튜버들이 활동하지 않아서다.

당산동 6가 104번지 일대 신속통합기획 재개발 추진지역 /자료 제공=재개발연구회

'당산동 6가 104 일대'는 신통기획 1차 후보지의 하나로 포함되어 있다. 신통기획이란 정비계획 수립 단계에서 서울시가 공공성과 사업성의 균형을 이룬 가이드라인을 제시하고 인·허가 심사 등을 간소화한 공공지원계획이다. '정비지원계획'이 정식의 법적 명칭이다. 오세훈표 정책 브랜드 신통기획으로 공공의 이미지를 탈피하고 민간의 계획과 절차를 지원해 다양한 혜택을 제공한다.

재개발 투자 때 매수자의 입장에서 권리산정 기준일과 함께 점검해야 하는 날짜가 있다. 해당 지역의 기본계획과 지구단위계획 수립 여부다. 서울시는 2010년 7월15일 이전에 기본계획, 지구단위 계획이 수립된 지역의 이전 조례를 적용한다.

권리산정 기준일이 법으로 제정되기 전에 서울시는 자체 조례를 만들어 특정 날짜를 지정, 신축쪼개기와 입주권을 늘리는 행위를 규제했다. 2008년 7월30일 전에 건축허가를 받은 경우에만 신축 다세대주택 쪼개기의 입주권을 허용하는 내용이다. 따라서 이전 조례는 2008년 7월30일 전에 건축허가를 받았는지 여부가 쟁점이다. 신조례는 권리산정 기준일 이전의 소유권 여부가 쟁점이 된다.

당산역 인근 재개발을 기다리는 폐가 모습 /사진 제공=재개발연구회

투자를 원하는 지역이 2010년 7월15일 이전에 기본계획, 지구단위계획이 수립된 지역이라면 2008년 7월30일 전 건축허가 여부를 반드시 확인해야 한다. 이는 신통기획 재개발의 권리산정 기준일과 중복 적용된다.

신통기획이 최초 론칭됐을 때만 해도 후보지로 발표된 지역의 빌라는 몸값이 높았다. 신축 빌라도 날개 돋친 듯 팔릴 것으로 기대했지만 소위 물딱지에 대한 우려로 신축 빌라는 기피 대상이 됐다. 당산동 6가 104 일대는 최근 신축 빌라를 공급하려고 해도 신통기획의 권리산정 기준일이 빨라서 신축 빌라 지분쪼개기가 없었다.

당산역 신통기획 재개발 지역 인근에 역세권 장기전세주택을 추진하는 지역도 마찬가지다. 역세권 장기전세주택은 역세권에 주택을 건설하는 민간사업자에 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 상향조정 등의 인센티브를 부여하고 개발이익 일부를 '장기전세주택'으로 공급하는 방식이다. 서울특별시가 담당하는 사업으로 인센티브가 있는 만큼 사업대상지 조건은 매우 까다롭다.

대상지 조건은 면적 3000~2만㎡ 이하로서 노후도 30년 이상 건축물 비율 60% 이상, 과소필지 150㎡ 미만 필지 비율 40% 이상 또는 저밀 이용 2층 이하 건축물 비율 50% 이상이다. 정비구역 내에 10년 이내 신축 건축물 비율이 15% 이상인 가로구역은 제외된다. 토지 등 소유자의 50% 이상, 토지 면적(국·공유지 제외)의 40% 이상과 20m 이상 도로변에 접한 대지의 토지 등 소유자의 ⅔ 이상 동의를 필요로 한다.

[도움] 글/현장조사 : 재개발연구회 현장탐방단 김은경 회원

김노향 기자 merry@mt.co.kr