평택 고덕에 '패키지형' 공공주택 1.2만가구 공급…국토부 "주택 '품질' 보장"

국토부, 공공주택 건설·민간 분양 토지공급 '결합' 사업모델 추진
5월 시범사업 공모…"민간분양 택지비·공공주택 건설비 차액 10~20% 수준"

패키지형 공모사업 모델 예시.(국토교통부 제공)

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 오는 5월 평택 고덕국제화신도시에서 민간분양 토지 공급과 공공주택 건설사업을 연계한 새로운 유형의 공공주택 공급사업을 추진하기로 한 가운데 정부가 '사업 협약' 같은 안전장치를 통해 공공주택의 품질을 보장하겠다는 구상이다.

또 민간사업자의 최소한의 수익 보장을 위해 공공주택 건설 1개 사업에 민간분양 택지 2~3개를 묶는 형태로 시범사업을 실시하고, 사업자가 부담해야 할 민간분양 택지비와 공공주택 건설비 차액은 10~20% 선으로 맞출 예정이다.

이를 통한 평택 고덕국제화신도시에 공급되는 공공주택 공급 물량은 전체 공급물량의 약 21%인 1만 2000가구다.

정부가 13일 민간 분양 '토지공급'과 한국토지주택공사(LH)의 '공공주택 건설사업'을 연계한 이른바 '패키지형 공모사업'을 추진하겠다고 밝혔다.

이는 민간사업자의 초기 토지자금 부담을 낮추고 공공주택의 공급 속도를 높이기 위한 사업 모델이다.

예컨대 LH가 1000억 원 규모의 민간 분양 공동주택 용지를 공급하면서 900억 원 규모의 공공주택 건설공사를 진행할 경우, 민간사업자는 용지비(1000억 원)에서 공사비(900억 원)를 뺀 100억 원만 납부하면 민간 분양 공동주택 용지를 확보할 수 있다. 이후 사업자는 해당 용지에서 민간 분양사업을 추진하고, 분양을 통해 회수한 계약금과 중도금 등 수익금을 활용해 추후 LH의 공공주택 건설공사를 추진하게 된다.

통상 LH에서 민간 분양 용지를 공급받은 사업자는 그간 토지대금을 완납해야 착공에 들어갈 수 있었다. 하지만 이번 공모사업을 통하면 계약 즉시 분양받은 토지를 사용할 수 있어 주택 공급 기간이 기존 대비 2년 이상 단축될 거라는 게 국토부의 설명이다.

다음은 박동주 국토교통부 부동산개발산업과장(박동주 과장), 박중헌 LH 2기신도시사업 팀장(박중헌 팀장)과의 일문일답.

-관건은 민간분양 택지에서 분양 성공 여부인데, 분양이 잘 안되면 추후 진행될 공공주택 건설 지연으로 입주가 늦어지지 않는지. ▶(박동주 과장)그런 리스크를 완화하기 위해 공공건설용지랑 민간 분양 용지를 1대 1로 매칭하지 않고, 민간 분양 용지에서 충분한 수익이 나서 그 수익으로 충분히 건설비를 충당할 수 있도록 공공주택 건설 1개 사업에 민간분양 택지 2~3개를 묶는 형태로 조합을 가져갈 예정이다.

▶(박중헌 팀장)이를테면 1000억 원짜리 땅을 100억 원만 지불하고 가져가지 않습니까. 그로 인해서 사실 LH는 900억 원을 받지 않은 상태에서 권리를 넘긴 셈이 돼버리니까 그에 대한 권리 확보가 필요하다. 그래서 공제조합을 통해서 공사 이행증권을 100%를 받을 계획입니다. 그러면 앞서 민간 분양이 차질이 벌어지더라도 공공주택 건설에 차질 없이 진행할 수 있다.

-지금 공사비 상승으로 인한 문제가 크다. 2~3년 후 공사비 상승에 따른 문제는 없는지. 매입 당시에 공사비 산정을 어떻게 하는지. ▶(박동주 과장) 작년에 법 개정이 돼서 인상된 공사비를 인정해 주기로 기준이 바뀌었다. 이번 사업부터 적용된다.

-매칭되는 민간 분양 토지와 공공주택 건설 토지를 민간에서 선택할 수 있는지. ▶(박동주 과장) 아니다. 공모할 때 미리 정해져 나간다. LH에서 어떻게 조합을 할지 현재 용역을 통해서 지금 구상 중이다. 지금 예상으로는 3개에서 5개의 조합 정도 이렇게 나올 수 있을 걸로 예상한다.

-건설 이행증권을 통해 공공주택 건설을 차질 없이 진행 하겠다고 했는데 민간 분양으로 공사비를 충분히 확보하지 못할 경우 문제가 있지 않는지. ▶(박동주 과장) 그렇기 때문에 사업 규모가 좀 커서 중소 건설사들만으로는 시행하기 좀 어려운 거 아니냐 그렇게 판단하고 있고 그래서 사업 신청 자격 요건도 지금 검토 중인데 대기업이 좀 참여해야 않냐고 생각하고 있다.

-민간 분양 토지비와 공공주택 건설비 차액은 어느 정도로 생각하고 있는지. ▶(박중헌 팀장) LH가 땅을 팔았다고 하면 통상 계약금, 중도금, 잔금을 받는데, 저희가 땅값과 공사비 차액을 10% 정도를 맞추려고 하고 있고 최소한 10~20 % 정도 사이를 지금 고민하고 있다.

-공공주택의 퀄리티에는 차이가 없어지. ▶(박중헌 팀장) 저희가 공공주택에 대한 사업 계획을 다 받고 평가를 한다. 결국은 이제 민간 사업자가 제안을 했을때 얼마나 우수한 작품들이 들어오느냐가 관건일 것 같다. 개별 공공주택 도급 공사로 내는 것보다는 대규모의 컨소시엄이 구성돼 제안을 할 거기 때문에 개별 필지에 공공주택 건설하는 품질은 좀 나아질 것으로 보고 있다. 특히 민간사업자에 대해 사업 협약을 받는다. 이상하게 지워버리면 약속을 지키세요라말할 수 있다. 그리고 이번 패키지 사업은 민간 시행이 아닌 LH랑 민간이 공동 사업 시행자다. 그래서 LH에서 충분히 사업을 컨트롤할 수 있는 여건이 마련돼 있다.

-이번 사업을 통해 평택 고덕국제화신도에 공급되는 공공주택 규모는 어느 정도 인지 ▶(박동주 과장) 전체 공공주택 공급 물량의 약 21%인 1만 2000가구(공공 4700가구, 민간 7700가구) 정도다.

joyonghun@news1.kr