리모델링이 뭐가 문제인가요…예비 청약자는 걱정 'No' [돈앤톡]

찬 밥 신세 됐다는 리모델링
별동 증축한 경우엔 예외적인 인기몰이
강동구 둔촌동 '더샵 둔촌포레' 청약 결과
47가구 모집에 4374명, 두 자릿수 경쟁률

서울 강남구 개포동 '개포 더샵 트리에' 거실 모습 /사진=이송렬 기자

윤석열 정부 들어 도시정비사업에 관심이 커졌습니다. 하지만 찬밥 신세인 분야도 있죠. 바로 '리모델링'입니다. 하지만 예비 청약자들까지 걱정할 필요는 없습니다. 이유를 지금부터 설명합니다.

13일 부동산 업계에 따르면 리모델링은 기존 아파트를 완전히 밀고 새로 올리는 재건축과 달리 골조를 유지한 채 증축하는 방식을 말합니다. 이전에 재건축·재개발 규제가 심했을 때는 리모델링을 대안으로 추진하는 사례가 많았습니다. 

리모델링 아파트하면 대표적으로 지적되는 내용이 몇 가지 있습니다. '아파트 천장고가 너무 낮다', ‘평면이 동굴처럼 길고 깊어서 답답하다'가 대표적입니다. 

과거엔 아파트 천장에 스프링클러 등을 굳이 설치할 필요는 없었습니다만 최근엔 소방시설 관련 기준이 바뀌면서 아파트에도 엄격하게 적용됩니다. 그렇지 않아도 예전에 지어진 아파트는 천장고가 낮은데 리모델링을 한다고 한들 소방 시설 등이 들어가 요즘 신축처럼 확 트인 개방감을 느낄 수 없습니다.

'평면이 동굴처럼 깊다'는 얘기도 마찬가지입니다. 흔히 말하는 2베이의 길쭉한 형태인데요. 기존 건축물의 뼈대를 유지하다 보니 평면 배치가 매력적이지 않은 게 사실입니다. 

경기도 이천에서 분양한 한 단지 모델하우스 전경. /사진=GS건설

하지만 리모델링 단지에서 나오는 일반 분양 물량에 도전하는 예비 청약자들은 걱정할 필요가 없습니다. '천장고가 낮다'거나 '평면이 별로다'라는 얘기는 대부분 기존 단지에 거주하고 있던 주민들에 해당하는 얘기여서입니다. 

구축에서 리모델링을 진행하면서 가구 수를 늘려 일반 분양 물량으로 나오는 경우엔 보통 두 가지 경우입니다. 예컨대 15층짜리 아파트가 18층이 되는 경우(수직증축을 통해 위로 층수를 올리는 경우)나 아예 별동을 짓는 경우(기존엔 2개 단지였다면 3개 단지로 늘려 진행)입니다.

수직증축을 통해 위로 층수를 올리는 경우엔 기존 아파트 위에 새로 가구를 쌓는 개념입니다. 낮아서 답답한 천장고를 높힐 수도 있습니다. 다만 기존 아파트 위에 짓기 때문에 '동굴형 평면'은 어느 정도 감수해야 하는 게 사실입니다. 

별동으로 짓는 경우엔 수직증축으로 추가된 가구보다 상황이 더 낫습니다. 아예 새로 짓는 것이기 때문에 신축 아파트와 다를 게 없습니다. 그래도 주의할 점은 있습니다. 기존 아파트가 건폐율이 높다면 증축하는 단지 평면 역시 마음대로 만들 수 없습니다. 그렇지만 낮은 천장고나 동굴형 평면 같이 리모델링 단지를 기피하는 상황은 마주하지 않습니다. 

서울에서 리모델링을 추진하는 한 단지 조합장은 "리모델링을 진행하면서 가구 수를 늘리는 경우는 분양 수익을 통해 분담금을 조금이라도 줄이고자 하는 취지"라면서 "수직 증축을 통해 새로 지어지는 가구나 별동 증축을 통해 공급하는 가구는 팔아야 하는 '상품'이기 때문에 최대한 요즘 트렌드에 맞춰 지으려고 한다"고 설명했습니다. 

서울 강동구 둔촌동 '더샵 둔촌포레' 투시도. /사진=포스코이앤씨

전날 1순위를 진행한 강동구 둔촌동 '더샵 둔촌포레'는 47가구 모집에 4374명이 몰려 평균 경쟁률 93.06대 1을 기록했습니다. 지난 11일 진행한 특별공급도 22가구(기관 추천분 제외) 모집에 580명이 접수해 평균 26.36대 1의 경쟁률이 나왔습니다. 이틀간 이 단지를 분양 받기 위해 몰린 청약자들이 5000명에 달한 것입니다. 

이 단지가 리모델링 단지 임에도 불구하고 많은 청약자가 몰린 것은 이번에 일반에 나온 물량이 모두 별동을 증축해서 나온 물량이기 때문입니다. 실수요자들이 가장 많이 찾는 4베이(일부 가구 제외) 판상형 위주로 설계됐고, 가장 작은 면적대가 전용 84㎡로 중대형 면적대로 구성됐습니다. 

무엇보다 가격 경쟁력도 한 몫 했습니다. 더샵 둔촌포레 전용 84㎡는 13억6800만~13억9300만원, 전용 112㎡는 16억9520억원에 나왔습니다. 이르면 올해 입주하는 '올림픽파크포레온'(둔촌주공)은 작년 12월 전용 84㎡가 19억8000만원에 손바뀜했다는 점을 고려하면 6억원 넘게 낮은 셈입니다.

1순위 청약 자격이 청약통장 가입기간 12개월 이상, 서울특별시(해당) 또는 경기도, 인천광역시에 거주(기타)하는 만 19세 이상이면 주택유무, 세대주·세대원, 재당첨 여부 등에 상관없이 신청할 수 있다는 점, 전용 84㎡는 가점제 40% 물량을 제외하고 60%, 전용 112㎡은 100% 추첨제로 청약한다는 점도 청약 흥행을 도왔습니다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com