집인가 사무실인가, 오피스텔 딜레마…국토연 “법적 지위 명확히 해야”

시장 물량의 70~80%가 ‘주거용’
LTV·DTI 등 금융규제 안 받지만
종부세 등 세금 부과 땐 주택 간주

주택으로 쓰이면서도 법적으로는 비주택으로 분류되는 오피스텔의 법률적 지위를 명확히 해야 한다는 주장이 나왔다. 때에 따라 주택보다 강한 규제를 받기도, 반대로 규제를 피해가기도 하면서 시장 혼란이 커지고 있기 때문이다.

국토연구원이 12일 발표한 ‘오피스텔 관련 현황과 제도 개선 방안’에 따르면 ‘주거용 건물’로서의 오피스텔 비중은 점차 늘고 있다. 보고서에 따르면 2022년 기준 시장에 나와 있는 오피스텔 물량은 100만호이며, 이 중 70~80%가 주거용으로 활용되고 있다. 이는 연립주택의 총물량(44만7000만호)보다 많은 수치다.

하지만 법적으로 오피스텔은 ‘주택과는 다른 건축물’로 분류된다. 건축법상으로는 일반업무시설, 주택법상으로는 준주택으로 분류되다보니 건축 수준이나 주거 여건이 주택보다 열악한 편이다.

주택법이 규정하고 있는 최저주거기준도 적용되지 않는다.

주택은 입주민의 권리를 명시한 공동주택관리법의 적용을 받는 반면, 오피스텔은 집합건물법의 적용을 받아 건물 관리의 강제력도 약한 편이다.

오피스텔은 주택에 적용되는 금융규제도 비켜 간다. 오피스텔을 포함한 비주택 주택담보인정비율(LTV)은 주거용이냐 업무용이냐와 관계없이 담보금액의 70%까지 대출 가능하다. 규제지역에 있는 주택은 30~50%의 LTV 제한이 적용되는 반면, 오피스텔은 규제지역에 속해 있더라도 비주택 기준의 LTV를 적용받는다. 주택과 달리 대출 시 총부채상환비율(DTI) 규제도 없다. 이 때문에 부동산 호황기에는 아파트 규제를 피할 수 있는 대체 투자처로 간주돼 투기 수요가 몰리기도 했다.

반면 오피스텔에 세금을 부과할 때는 주택으로 간주된다. 다만 세금 부과 방식은 용도와 세목에 따라 제각각이다. 예를 들어 오피스텔 취득세는 용도와 관계없이 4%의 단일세율을 적용받는다. 그러나 주택 과열기였던 2020년 8월 이후부터는 주거용 오피스텔을 취득한 사람이 추가로 주택을 구입할 때는 2주택자로 간주돼 취득세 중과세가 적용된다. 재산세는 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 과세부담이 더 줄어들지만, 종합부동산세는 주거용의 과세부담이 더 크다.

보고서는 일관성 있는 제도 적용이 어려운 이유로 ‘주거용 오피스텔’과 ‘업무용 오피스텔’의 개념이 공식화돼 있지 않다는 점을 꼽는다.

보고서는 “오피스텔의 주거용 판단 여부는 보유자의 신고, 실사용 용도에 대한 사후 검증을 통해 이뤄지다보니 판정 분쟁이 발생할 여지가 있다”고 지적했다.

보고서는 이러한 문제를 해결하기 위해 우선 오피스텔의 법적 지위부터 명확히 해야 한다고 주장했다.

주거용 오피스텔에도 주택에 준하는 수준의 금융혜택을 제공하는 대신, 규제 역시 동일한 수준으로 적용해 오피스텔과 주택 간 ‘형평성 논란’을 최소화해야 한다고도 했다.

심윤지 기자 sharpsim@kyunghyang.com