저출산 시대 주택시장 키워드 `과밀학급`

상급학교 진학 유리한 지역 인기
좋은 학군지로 쏠림현상 나타나

서울 시내 공립학교인 잠원초등학교는 '콩나물 시루' 같은 교실로 때 아닌 몸살을 앓고 있다. 인근 반포초가 지난해 3월 재건축으로 인한 휴교에 들어가면서 아크로리버파크에 거주하는 반포초 학생들이 옮겨 오고 대단지 원베일리가 입주를 시작하면서 한 반에 30명 이상의 학생들이 들어차게 된 것이다.

그동안 과밀학급은 교육의 질을 저하시키기 때문에 반드시 해결해야 할 과제로 꼽혔지만, 부동산업계에서는 과밀학급 거주지에 주목하는 투자자들이 늘어나고 있다. '초품아(초등학교를 품은 아파트)'를 넘어 상급 학교 진학에 유리한 초등학교가 위치한 지역의 부동산이 향후 상승할 가능성이 높다는 분석이다.

12일 부동산업계에 따르면, 과밀학급 학교에 배정을 받을 수 있는 주택 가격이 인근의 다른 주택들보다 높은 경향이 나타났다. '대전의 노른자'라고 불리는 대전 서구 둔산동의 대장주 아파트는 1992년 준공된 크로바 아파트다. 이 아파트의 배정 초등학교는 도보로 1분 거리인 한밭초로, 이 학교는 특목고 진학률이 높은 탄방중과 문정중 등으로 배정을 받을 수 있어 지역에서 인기가 높다.

한밭초의 학급당 학생수는 평균 34.3명이다. 같은 서구의 학급당 평균 수가 19.2명인 것에 비하면 훨씬 과밀하다. 교육부에서는 학급당 28명 이상을 과밀학급으로 정의하고 있다.

크로바 아파트의 매매 시세는 102㎡형이 10억5000만~11억3000만원 수준이다. 같은 학군의 목련아파트 101㎡형은 9억3000만~11억800만원, 국화한신아파트는 아파트 114㎡향인 7억4000만~9억원대다. 하지만 인근의 다른 학군인 신동아 아파트는 비슷한 평형임에도 3억원대이고 한양공작도 5억원대로, 거의 절반까지 낮아진다.

과거 학급당 학생수가 38명에 육박하며 해당 순위로 전국 1위를 한적이 있는 서울 대치초는 2023년 5월 현재까지도 학급당 30명으로 과밀학급이다. 인근 래미안 대치팰리스 1단지의 매매 호가가 현재 32억~50억원(평형에 따라 상이), 개포우성1차는 30억~53억원 수준이다. 반면 학급당 학생수가 15명인 인근의 대진초 학군의 아파트인 성원대치2단지(9억9000만~16억원대), 삼익대청(11억~18억원대), 개포자이(27억~36억원대)등은 상대적으로 시세가 저렴한 모습이었다.

실제로 학군지로 이름 높은 서초 강남 지역 공립 초등학교 중 62%가 서울시 초등학교 급당 평균보다 많다. 서울시교육청 자료에 따르면, 지난 해 3월 기준 서울시 초등학교는 604개교 중 한 학급이라도 학급당 학생수가 28명 이상인 과밀학교는 80교로 전체의 13.2%다. 11개 지원청 중 서초·강남지원청 소재 과밀 초등학교 비율이 1위로 전체 과밀 80개교 중 36.4%인 19개교로 제일 많다.

이동현 하나은행 부동산투자자문센터 수석전문위원은 "아이들이 많은 지역은 저출산 시대에 10대와 젊은 부부 등 경제활동인구 감소라는 문제에서 자유로운 곳"이라면서 "아이를 적게 낳는데도 역설적으로 학군지에 대한 열망이 더 커졌다. 앞으로도 주거여건이 좋은 학군지로의 쏠림 현상이 나타날 것"이라고 전했다.

다른 부동산업계 관계자는 "아이들에게도 안전한 주거환경이라는 것, 또 아이들 키우기 편리한 병원, 학원, 마트 등의 생활 인프라가 있다는 것은 사실 누구에게나 거주하기 좋은 환경이란 말이 된다. 이는 매수력이 충분한 30~40대의 추가 유입이 가능하다는 뜻"이라면서 "다만 주거 밀집도가 과도하거나 학교가 부족하거나 한 다른 이유로 과밀학급이 된 경우도 있어 학급 수와 다른 입지 여건을 따겨 볼 필요가 있다"고 전했다.

이윤희기자 stels@dt.co.kr