[집잇슈]토지거래허가구역, 이번엔 확 풀릴까?

4월말 목동·여의도 등 재건축지역 기간 만료
서울시, '규제 효율화 방안' 검토…총선 영향도
'거래 한파 풀릴수도 'vs '집값 자극 가능성'

'압·여·목·성(압구정·여의도·목동·성수동)….'

내달 서울 토지거래허가구역 지정 기한 만료 지역들의 해제 여부에 관심이 쏠린다. 일부 토지거래허가구역의 비아파트는 규제가 풀린 데다 최근 군사시설 보호구역, 개발제한구역(그린벨트) 등까지 해제되자 '부동산 규제 끝판왕' 격인 아파트 토지거래허가제도 완화될 거란 기대감이 번진다. 

가뜩이나 부동산 거래 시장이 얼어붙은 상황인 만큼 규제 해제 목소리도 커지는 분위기다. 그러나 토지거래허가제를 적용받는 지역들은 상대적으로 과열 가능성이 높다는 점에서 여전히 '신중론'도 만만찮다. 해당 지역민들은 서울시의 입만 바라보고 있다. 

/사진=이명근 기자 qwe123@

올 상반기 토허제 지정 기한 만료 속속

최근 각종 부동산 커뮤니티에는 토지거래허가구역 지정 해제 가능성을 묻는 글들이 속속 올라오고 있다. 올 상반기 서울 토지거래허가구역 지역들의 지정 기한이 속속 만료되는데, 이번엔 연장하지 않고 해제할 거란 기대감이 담긴 내용이다.  

토지거래허가제는 일정 규모 이상 부동산을 거래할 때 관할 시장, 군수, 구청장 허가를 받도록 한 제도다. 시장 과열 우려가 있는 지역 내 투기를 막고자 시행된 규제인데, 주로 투기 유발 재료인 택지개발이나 대단위 정비계획을 발표할 때 '세트'로 묶여 나왔다.

하지만 2020년 전후 주택가격 급등시기에는 새로 개발계획이 없는 곳에서도 빈번하게 지정됐다. 사실상 '주택거래허가제'로 변모한 것도 이때께다. 주택의 경우 실거주 목적으로만 매매할 수 있어 전세를 끼고 사는 '갭투자'가 불가능하다.

현재 서울(총 55.85㎢)에선 재건축·재개발 등 정비사업이 추진되는 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 한 번 구역이 지정되면 1년마다 서울시 도시계획위원회 전체 회의에서 재지정 여부를 검토한다. 

내달 말 지정기간이 만료하는 곳은 주요 재건축 단지 등이 몰려 있는 △강남구 압구정 △영등포구 여의도 △양천구 목동 △성동구 성수동 일대다. 이들 지역은 2021년 4월27일 지정된 후 1년씩 연장돼 내달 26일까지가 지정 기한이다. 최근 정부의 재건축 규제 완화 흐름과 맞물려 주목되는 지역이다. 

공공재개발 후보지 신규 16곳, 신속통합기획(재개발) 선정지 5곳 등이 있는 노원, 강동, 동작, 성동, 종로, 양천, 서대문, 송파, 동대문, 중랑, 성북, 영등포 지역 내 지정 구역은 내달 3일 지정 기한이 만료된다. 이들 지역은 2021년 4월4일부터 지정 구역으로 분류됐다. 총선 전이라는 시점도 민감하지만, 정비사업 추진 중이라는 점에서 건드리기 어렵지 않겠냐는 관측이 나온다. 

내달 이후에도 5월12일엔 강서구 과해·오곡·오쇠동, 5월30일엔 강남·서초 자연녹지지역(강남구 개포·세곡·대치동 등, 서초구 방배·서초·양재 등), 6월22일엔 국제교류복합지구 및 인근지역의 지정기한이 끝난다. 

최근 들어 토지거래허가제가 '계절에 맞지 않는 옷'이라는 목소리가 커지고 있다. 2022년부터 금리 인상, 경기 침체 등으로 주택 매수 심리가 꺾여서다. 최근 각종 부동산 규제가 풀리기 시작하자 토지거래허가제 역시 해제 기다림이 부풀었다. 

서울시 토지거래허가구역 지정현황./그래픽=비즈워치

이미 지난해 11월부터는 강남구 삼성동 코엑스와 송파구 잠실종합운동장 일대를 잇는 잠실·삼성·청담·대치동 일대 '국제교류복합지구'의 비아파트는 토지거래허가제 대상에서 제외됐다. 빌라, 상업용 부동산 등 비아파트 거래량을 살리기 위한 조치였다.▷관련기사:[집잇슈]강남 토지거래허가구역 풀렸다…아파트는 언제쯤?(2023년11월17일)

시장 활성화를 위해선 이 지역의 아파트 역시 지정 해제해야 한다는 주장도 있다. 형평성 문제도 지속적으로 제기되고 있다. 국제교류복합지구의 경우 잠실동 '엘·리·트(엘스·리센츠·트리지움)' 아파트를 매매하려면 구청 허가를 받아야 하지만, 인접한 신천동 잠실 파크리오 아파트는 매매가 자유롭다.

서울시도 최근 토지거래 허가구역 제도의 실효성 검토에 나서면서 규제 완화 가능성이 높아지는 모습이다. 서울시는 최근 '2024년 부동산 시장 관리 효율화 추진 계획'을 수립하고 제도의 실효성 강화에 나선 상태다. 규제 풀면 거래 한파도 풀린다? "글쎄" 

최근 정부의 행보도 규제 완화 기대감을 키우고 있다. 윤 대통령은 지난달 민생토론회에서 비수도권의 그린벨트를 대거 풀겠다고 밝힌 데 이어 강남·서초·송파구 일대 군사시설 보호구역을 해제하겠다고 했다. 시장 자극 가능성이 큰 강남권 대규모 개발 가능성을 열어두겠다는 뜻이다. 

여기에 토지거래허가구역까지 풀리면 부동산 거래에도 활기가 돌 거란 전망이 나온다. 양천구 목동의 경우 목동신시가지 14개 단지 모두 재건축 안전진단을 통과해 사업이 본궤도에 오른 상태라 매수 잠재력이 높다. 

서울 상업업무용 건축물 월별 거래 건수./그래픽=비즈워치

최근 주택시장은 서울 시내 토지거래허가구역을 대거 해제해도 거래량 급증, 집값 급 등의 영향은 적을 것으로 분석되고 있다. 한국부동산원의 주간아파트 매매가격 동향에 따르면 전국 집값은 지난해 11월27일(-0.01%)부터 15주째, 서울 집값은 지난해 12월4일(-0.01%)부터 14주째 각각 하락세다. 

그러나 아직까진 '신중론'에도 힘이 실린다. 부동산 시장이 금리 등 각종 변수에 영향을 받는 만큼 향후 시장이 급변할 때를 감안해 방어선을 칠 필요가 있다는 점에서다. 결국 4월 총선이나 오세훈 서울시장의 재선 여부 등 정치적 이슈와 맞물려 지정을 유지하거나 해제할 가능성이 있다는 관측도 나온다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "국제교류지구 등은 토지거래허가구역에서 풀릴 수 있지만 목동 등 재건축 영향력이 큰 지역은 묶어둘 가능성이 높다"며 "재건축 규제가 대부분 풀린 상태에서 향후 시장이 급변할 경우 시장 안정을 위한 최소한의 방어장치가 필요하기 때문"이라고 말했다. 

 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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