[하우머니] 한국은 강남, 미국은 어디?…미국 부동산 유망 지역

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 존청 제이씨엔컴퍼니그룹 대표

Q. 오늘(12일)은 좀 생소한 주제, 미국 부동산 투자에 대해 다뤄볼 텐데요. 무엇보다 국내에 거주하는 한국인이 미국 부동산에 투자하는 것이 가능한가요?

- 한국인도 미국 부동산 투자 가능하다?
- 2020년, 미국 부동산에 투자한 국가 3위 ‘한국’
- 미국 부동산, 외국인 대출 혜택…직접 방문 없이도 가능
- 송금 문제, ‘한국 정부에 세금을 낸 돈’ 증명 필요

Q. 변호사님께선 직접 미국에서 활동하고 계신 만큼 조금 더 실질적인 정보와 조언을 들어볼 수 있을 것 같은데요. 먼저 미국 부동산 상황이 심각하다, 아니다, 감당할 만한 수준이다 얘기가 많습니다. 실제로 미국 현지 분위기는 어떤가요?

- 미국 현지 부동산 시장 분위기는?
- “상업용과 주거용 부동산 분위기 달라…위기는 상업용”
- 미국 상업용 코어 부동산, 고점 대비 20% 하락
- 미 상업용 부동산 위기설…“관리 가능, 금리 인하 신중히”
- 현재의 경기 침체 수준, 글로벌 금융위기때보다 깊지 않아
- 미 부동산 '고통의 터널' 끝나나…리테일 공실률 '사상 최저'
- 미 상업용 부동산 공실률, 작년 4분기 19.6%
- 상업용 부동산 공실률, 전미부동산중개인협회, 13.5%로 집계
- 미 주거용 부동산, 고금리에도 타격 없이 안정화
- “캘리포니아 얼바인 지역은 오히려 호가 3배 이상 높아져”
- “조지아, 남동부지역 높은 임대수익률 기대로 투자 관심 여전”

Q. 주거용과 상업용 분위기가 다르다는 말씀이신데, 그래서 오히려 지금이 기회로 볼 수도 있다는 얘기도 나오더라고요. 한국 부동산 시장과는 다른 미국 부동산만의 장점은 무엇인지, 그리고 앞으로 유망한 투자처인 건 맞는지도 궁금하거든요?

- 한국 부동산보다 미국 부동산 투자가 유망한 이유?
- 미 증시 전고점 돌파, 수익성 측면에서도 압도적
- 미국 부동산 투자는 뭐가 다를까…장점은?
- 한국에는 있지만 미국에는 없는 부동산세
- 미국에는 중과세·취득세·종부세 없어…수익 창출 가능
- 국내 자산가들, 미국 부동산 ‘에셋 파킹’ 목적 이용

Q. 방송을 보시고 미국 부동산 투자에 관심 가지시는 분들도 많으실 것 같은데요. 투자 대상이 궁금하거든요. 우리나라처럼 집, 오피스텔, 땅 이런 곳들에 투자를 하는 건가요?

- 미국 부동산 투자 대상은?
- 주거형, 주택과 여러 유닛으로 된 아파트 
- 상업용, 오피스건물과 창고형 웨어하우스
- 경매 이용 후, 물건 사서 고쳐서 파는 방식
- 미국 주거용 부동산 중에 구매 가능한 물건은? 
- 단독 주택, 개인이 소유할 수 있는 기본적인 주거 형태
- 다가구 주택, 두 개 이상의 주거 공간을 포함하는 건물
- 상업 부동산, 사무실 건물·소매점·쇼핑 센터·창고 등
- 산업 부동산, 공장·창고·연구시설 등 산업 활동 부동산
- 단독 주택, 임대 혹은 개선 후 재판매하는 전략
- 다가구 주택, 여러 세대 임대 가능해 높은 수익 창출
- 상업 부동산, 장기 임대 계약을 통해 안정적 수익
- 산업 부동산, 특수 시장으로 특정 투자자에게 매력
- 부동산 투자신탁, 리츠…주식처럼 거래하는 간접투자
- 에어비앤비와 같은 휴가용 주택 렌탈 투자도 가능

Q. 그런데 우리나라 사람들이 미국 부동산 투자를 할 때 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 얘기도 있던데요. 불이익이나 아니면 오히려 혜택이라든지 그런 것들이 있을까요?

- 미국 부동산 투자, 불이익은 없나…혜택은?
- 외국인이 미국 부동산 투자하면 30% 세금폭탄?
- 외국인과 내국인간의 부동산 투자상 불이익 없음
- 외국인이기 때문에 누릴 수 있는 세제상의 혜택
- 1031 Exchange와 step up basis제도
- 동종자산 교환, 다른 부동산으로 갈아타면 양도세 면제
- 스텝업베이시스, 부동산 자산을 상속시 원가를 시가로 조정

Q. 미국 부동산에 투자할 때 보통 개인이 직접 투자하는 건 추천하지 않는다고 하더라고요. 그럼 어떤 형태로 하는 게 가장 유리한가요?

- 한국인이 미국 부동산을 사는 최고의 방법은?
- 미국 부동산 매입, 개인 직접취득·법인 설립 투자 가능
- 개인이 직접 투자하는 경우에는 법적 분쟁이 생길 때 피해
- 가장 추천하는 방법은 법인과 트러스트를 활용하는 방법

Q. 실제로 투자를 한다면 지역도 고민이 될 것 같은데요. 워낙 미국은 땅이 넓다 보니 투자 지역을 선정할 때 기준이 될 만한 게 있습니까?

- 부동산 투자하기 좋은 미국 지역은 어디?
- 안정적 성장 VS 현금 흐름, 접근에 따라 달라져
- 안정적 성장 투자지역…캘리포니아·뉴욕·뉴저지 유망
- 현금흐름 확보 투자지역…신흥도시 주목
- 인구 유입 많은 텍사스, 조지아 등 동남부지역
- 상대적으로 가격이 낮고 인구유입 많아 수익률 높아

Q. 미국도 한국처럼 좋은 투자처를 찾는 것이 중요할 것 같네요. 미국 부동산 투자에 도전해 보고 싶으신 분들을 위해 마지막으로 꼭 체크해야 할 것들도 짚어주시죠. 

- 미국 부동산 투자처 찾는 법…노하우와 주의점은?
- 미국 부동산, 충분한 고민 후 투자하는 것을 추천
- 지역에 대한 고민…현금 흐름과 성장성 우선순위
- 투자방식에 대한 고민…법인 또는 트러스트 활용 추천

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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