지방 미분양 5만2500가구로 증가… "수요 위축"

주택 매매가격 하락에 청약 시장 침체까지
수도권 외곽과 지방 경쟁률 더 떨어질 것

올 들어 전국 주택 매매가격은 관망세 심화, 거래 위축, 하락 거래로 전월 대비 하락폭이 확대됐다. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장에서는 정부의 부실 대응 요구가 강화되는 가운데 업계의 유동성 확보 노력도 진행되고 있다./사진=뉴시스

시장 관망세 심화와 지속되는 거래 위축 등이 영향을 미치며 주택 시장이 좀처럼 회복세를 보이지 못하고 있다. 지방 중심으로 가격 하락요인이 부각되는 가운데 서울 핵심지역 분양은 흥행하는 등 매매시장 양극화가 심화될 가능성이 높다. 분양시장 또한 침체에 빠지며 수도권과 지방 모두 미분양 재고가 증가한 탓에 관련 리스크는 더욱 커질 전망이다.

12일 하나금융경영연구소에 따르면 지난 1월 전국 주택 매매가격 상승률은 -0.14%로 전월(-0.1%) 대비 하락폭이 확대됐다.

아파트와 연립·다세대주택의 상승률은 각각 -0.20%와 -0.10로 지난해 12월(-0.15%, -0.13%) 하락장에 머물렀으나 단독주택(0.09%)은 상승세를 보이며 주택 유형별 시황의 차이를 드러냈다.

같은 기간 전세가격 변동률은 0.05%로 직전월(0.12%) 대비 개선됐다. 매매시장 불확실성으로 수요자가 매매 대신 전세를 선호한 것이 원인으로 작용했다. 다만 수요 위축 영향으로 지난해 11월(0.27%)보다는 상승세가 둔화됐다.

매매시장 양극화는 심화되고 있다. 지방은 할인 매물이 누적되고 미분양 재고가 장기화되면서 거래 침체나 하락 거래로 가격 내림세가 장기화될 우려가 커졌다. 지난해 11월 7000가구와 5만900가구로 각각 집계된 수도권과 지방의 미분양 주택은 한 달 만에 1만가구, 5만2500가구로 증가했다.

하서진 하나금융경영연구소 연구위원은 "최근 청약 미달 단지가 늘고 있는 수도권 외곽지역에서도 수요 위축 지속에 따라 가격 하락세가 장기화될 가능성에 주목해야 한다"며 "시장 관망세와 불확실성이 짙어지는 가운데 안전자산 선호가 증대되면서 매수세가 유지되는 수도권 핵심 지역은 하락세가 제한될 수 있다"고 말했다.

지난해 전국 분양물량은 증가한 반면 분양가격 부담에 청약수요가 축소되면서 미분양 재고는 수도권과 지방 모두 늘었다. 지난해 1분기 ㎡당 509만원이던 전국 민간아파트 분양가격은 4분기 542만원까지 올랐고, 지난달 기준 600만원을 돌파했다.

수도권 외곽이나 접근성이 낮은 단지, 인근 분양단지 대비 고분양가인 경우 미분양·미입주 리스크가 확대되며 매물이 적체될 수 있다. 실제로 지난해 12월 수도권에서 미분양이 증가한 지역은 인천 서구·미추홀구와 경기 의정부, 김포 등이었다. 반대로 메이플자이(최고 경쟁률 442 대 1), 포제스한강(10 대 1) 등 서울 핵심지 청약은 흥행했다.

재건축 규제는 완화됐지만 공사비 부담과 비용 증가 영향으로 올해 분양물량 증가는 제한적이어서 향후 미분양 규모는 수요회복 여부에 좌우될 전망이다. 8만3600가구가 분양된 올 1분기에 비해 2분기(5만400가구)와 3분기(4만5000가구) 등은 예정 분양물량이 크게 감소할 것으로 보인다.

정부에서 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 방지를 위한 선제적 조치를 확대했지만 분양시장 부진으로 사업성이 단기간 내 개선될 가능성이 낮다. 이자 부담 누적으로 시행사 등의 재무구조가 악화될 수 있다는 지적도 나온다.

금융당국은 부동산 PF 부실 정리를 위해 본 PF 전환이 어려운 브리지론은 예상 손실 100%로 반영해 충당금을 적립할 것을 요청한 바 있다. 2금융권 대상으로 담보가치는 경·공매 낙찰가율 등을 반영해 보수적으로 평가하고 기존 담보가액과의 차이만큼 충당금을 적립하도록 하는 기준을 제시했다.

건설업 건전성 우려가 지속되면서 단기 대출 또는 만기 도래 차입금의 장기 대출 전환 시도가 늘어나는 등 업계의 유동성 확보 노력도 진행되고 있다. 지난달 롯데건설은 2조3000억원 규모의 부동산PF 펀드를 조성했다. 우발채무 5조4000억원 중 2조3000억원은 3년 동안 장기로 연장하고 연내 본PF 전환과 상환으로 2조원을 해소할 예정이다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr