"임차권등기명령 신청 전 계약해지 확인해야"

집주인 사망 시 상속인에게 해지 통보할 수 있어

임차권등기명령 신청의 전제조건은 계약해지가 선행돼야 한다./자료=이미지투데이

# "계약 만기가 다가오는데 집주인과 연락이 닿지 않고 있습니다. 임차권등기명령 후에 이사하려고 계획했는데 임대차계약 해지가 되지 않아 걱정입니다."

전세 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 피해가 지속되는 가운데 임차권등기명령 신청 조건을 제대로 파악하지 못해 낭패를 보는 세입자들이 적지 않다. 법률 전문가들은 임차권등기 신청의 전제조건에 대해 계약해지가 선행돼야 한다고 조언했다.

엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 12일 유튜브 채널 '법도TV'를 통해 "주택 임대차계약에서 전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자가 이사하려 할 때 임차권등기가 필수 절차"라며 "하지만 임차권등기가 성립되는 전제조건을 잘 숙지하지 않으면 시간이 더 지체될 수 있어 주의가 필요하다"고 당부했다.

엄 변호사는 "임차권등기 신청의 전제조건은 계약해지로 세입자는 반드시 집주인에서 해지 의사를 통보해야 한다는 사실을 명심해야 한다"고 말했다.

임차권등기의 기본 취지는 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사부터 할 때 문제의 주택에서 전입신고가 해제돼도 대항력과 우선변제권을 유지하는 제도다. 다른 곳에 이사해도 이전 주택의 세입자로서 권리가 유지된다는 의미다.

다만 세입자는 '전세금을 돌려받지 못했다'는 점을 신중히 생각해야 한다. 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는 의무는 계약이 종료됐을 때 성립된다. 문제는 계약 기간이 끝났다고 해서 계약 해제가 자동으로 성립되는 건 아니라는 점.

엄 변호사는 "계약 관계에서 당사자 간 의사 전달은 법률상 효력이 생기는 강력한 요소가 된다"며 "주택 임대차 관계에서 의사를 제대로 전달해야 해지 효력이 발생하기 때문에 만약 해지 통보가 제대로 이뤄지지 않았다면 법률상 임대차 관계가 유지되는 것으로 판단한다"고 조언했다.

따라서 계약 해지 통보를 통해 법률상 계약이 해지됐음을 증명하고 이후에도 전세금을 돌려받지 않았다면 임차권등기 후 이사해야 세입자로서 권리를 유지할 수 있다.

반면 세입자가 해지 통보의 중요성을 알고 있지만 집주인이 사망해 통보 자체가 어려운 상황이 발생한다면 어떻게 대처해야 할까.

민법에는 '피상속인(집주인)이 사망 시 상속인에게 재산에 관한 권리와 의무가 승계된다'고 규정한다. 다시 말해 집주인 사망 시 상속인이 집주인의 역할을 승계한다는 의미다. 따라서 세입자는 사망한 집주인의 상속인을 상대로 해지 통보를 한 후 임차권등기를 신청하면 된다.

다만 승계 과정이 순탄치 않을 수 있다. 가령 사망한 집주인의 상속인이 여러 명이거나 집주인의 채무에 문제가 있어 상속인이 상속을 포기하는 상황을 말한다.

엄 변호사는 "만약 상속 절차에 시간이 걸린다면 절차가 마무리될 때까지 가족 구성원 일부를 남겨 대항력을 유지하면 된다"며 "상속인이 상속을 포기하는 경우 가정 법원에 상속재산 관리인을 선임해 계약해지 절차를 진행하는 방법도 있다"고 조언했다.

집주인이 고의로 세입자의 임차권등기 성립을 방해하려 시간을 끄는 일도 적지 않다. 임차권등기는 성립 과정에서 결정문이 집주인에게 도달해야 절차가 완료된다. 하지만 집주인이 고의로 결정문을 받지 않는 사례가 종종 있다.

엄 변호사는 "이사 일정이 빡빡한 세입자에게 집주인의 시간 끌기는 마음고생이 클 수밖에 없다"며 "하지만 지난해 7월 개정된 민사집행법에 따라 이제 임차권등기 결정문이 집주인에게 송달되지 않아도 임차권등기가 성립되는 데 문제없다"고 설명했다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr