손녀에게 9억 아파트 물려줄때 세금… 2900만원 vs 1억1400만원

[머니채널 핫 클릭] 저가양도냐 증여냐 ‘절세 노하우’

엄해림 세무법인 다솔 세무사가 세테크크크에 출연해 독자 사연을 상담해주고 있다. /조선일보 머니 캡쳐

올해 아흔이 된 김모씨는 손녀에게 9억원가량 되는 서울 구로구 소재 아파트 한 채를 물려주려 한다. 대기업 2년 차 사원이기도 한 손녀는 4000만원 정도 종잣돈이 있고, 대출을 받을 여력까지 감안하면 취득세를 내거나 현금을 조금 더 마련할 여력이 있다. 김씨는 손녀에게 증여를 하는 게 나을지, 시세보다 낮은 가격에 양도하는 것이 나을지 고민이다.

12일 조선일보 경제 유튜브 채널 ‘조선일보 머니’와 조선닷컴을 통해 공개된 절세 상담 프로그램 ‘세테크크크’에서는 김씨의 고민에 대한 해결책을 제시했다. 증여·상속 절세 상담 전문가인 엄해림 세무법인 다솔 세무사는 “자녀를 거쳐서 손녀에게 증여를 하는 것보다 직접 주는 것이 세금 절감 효과가 있기 때문에 세대를 건너뛰어서 증여를 하시려는 것”이라며 “향후 가치가 상승될 것으로 예상되는 부동산의 경우 자산 가치가 더 올라가기 전에 빨리 주는 것이 유리할 수 있다”고 운을 뗐다.

그래픽=송윤혜

◇총세액은 저가 양도가 유리

최근 2년간 부동산 시장 하락장이 지속되며 부동산을 물려주려는 움직임도 활발해졌다. 시세가 저렴해져서 부동산 시장 상승기보다 증여세와 양도세가 더 낮기 때문이다. 11일 대한민국 법원 등기정보광장에 따르면, 작년 12월 접수된 부동산 증여 신청은 1만8769건으로 집계됐다. 작년 3월(2만8건) 이후 가장 높은 수치다. 손녀에게 아파트를 물려주려는 김씨가 최근 저가 양도를 고민하는 배경이기도 하다.

현재 김씨가 물려주려는 아파트는 시세가 8억8000만원이고, 4억5000만원에 전세를 주고 있다. 15년 전 2억원을 주고 구입한 아파트다. 이 아파트를 시가의 70%인 6억1600만원에 손녀에게 매도한다고 해보자. 손녀는 갭투자하듯 매매가에서 전세금을 뺀 1억6600만원을 할아버지께 드리면 된다.

현행 상속세 및 증여세법상 시가와 거래액 차액이 3억원을 넘지 않거나 시가 70% 수준에서 거래하면 증여세를 내지 않을 수 있다. 시가와 매매가의 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다. 김씨의 경우 아파트 시가의 30%는 2억6400만원이다. 3억원보다 작기 때문에 매매가와 시가의 차액(2억6400만원)에서 2억6400만원(아파트 시가의 30%)을 뺀 금액에 대해 증여세가 과세된다. 즉, 증여세는 0원이다.

엄 세무사는 “시가와 매매가 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상일 경우 국세청에서 부당한 행위로 본다”며 “이 경우 매매가와 시세 차이가 4400만원을 넘으면 양도세가 부과되기 때문에 증여세가 나오지 않더라도 김씨는 양도세를 내야 한다”고 말했다. 김씨가 2주택 이상 보유자일 경우 1억7900만원의 양도세를 내야 한다. 보유 주택이 증여하는 집 한 채라면 양도세는 0원이다. 손녀 역시 취득세 2900만원은 내야 하기 때문에 저가 양도를 통해 김씨와 손녀가 내야 하는 세금은 2900만원(김 씨가 1주택자일 경우) 또는 2억800만원(2주택자일 경우)이다.

그래픽=송윤혜

◇자녀가 자금 부족하면 부담부증여

증여를 할 때는 세금이 얼마나 나올까? 이 경우 전세금이라고 하는 채무를 끼고 증여하는 상황인데, 이를 ‘부담부증여’라 한다. 김씨가 물려주려는 아파트는 전세가인 4억5000만원이 채무에 해당한다. 4억5000만원에 대해 김씨는 양도소득세를 내야 하고, 할아버지가 손녀에게 한 세대를 건너뛰어 증여했기 때문에 산출 세액의 30% 할증을 붙인다. 우선 김씨는 양도소득세로 0원(김 씨가 1주택자일 경우) 또는 1억200만원(2주택자일 경우)을 내야 하고, 손녀는 증여세(8300만원)와 취득세(3100만원)를 내야 한다. 즉 김씨와 손녀에게 과세되는 세금은 총 1억1400만원 또는 2억1600만원이다.

엄 세무사는 “총 세액 기준으로 보면 저가 양도가 더 유리하다”며 “다만 저가 양도를 받으려면 손녀가 1억6600만원을 감당해야 하기 때문에 손녀 입장에서는 부담부증여를 더 선호할 수도 있다”고 말했다. 손녀가 4억5000만원 전세보증금을 세입자에게 갚아야 하는 것은 똑같은데, 저가 양도를 하면 할아버지께 드릴 돈이 1억6600만원이고 취득세까지 감안하면 1억9500만원을 마련해야 하기 때문이다. 부담부증여는 1억1400만원만 부담하면 된다. 엄 세무사는 “저가 양도는 특이한 거래이기 때문에 과세 당국이 언제든지 자금 거래를 들여다볼 수 있다”며 “김씨가 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 손녀와 같이 살면 안 된다는 점도 주의해야 한다”고 말했다.

➡️네이버 등 포털사이트에서 ‘세테크크크′ 영상으로 보시려면 다음 링크를 복사해서 접속해 보세요. https://youtu.be/z_SU363_zpo