'亞 실리콘밸리' 용산나진상가 대출만기 코앞, 연장될까

나진상가 부지 '지하 1층~지상 18층 복합시설' 신축
2800억 담보대출, 리파이낸싱·만기연장 내용 미확정
네오밸류, 나진상가 3개동 매각…개발자금 확보 목적
나진상가 매각구조 따라 리파이낸싱·만기 연장 결정
용산라이프시티PFV, 세부 개발계획 제안서 제출해야

이 기사는 2024년03월11일 19시17분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] ‘아시아의 실리콘밸리’를 만드는 서울 ‘용산 나진상가 부지 복합개발사업’ 대출 만기가 코앞으로 다가왔다.

이달 말 해당 사업 관련 2800억원 한도 담보대출이 만기도래하는 가운데 리파이낸싱이나 만기연장 관련 확정된 내용은 아직 없다.

라이프스타일 디벨로퍼 네오밸류가 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 3개동 매각도 추진하고 있어서 매각 구조에 따라 리파이낸싱, 또는 대출만기 연장 여부가 결정된다.

나진상가 부지 ‘지하 1층~지상 18층 복합시설’ 신축

11일 금융투자업계에 따르면 오는 30일에는 서울 ‘용산 나진상가 부지 복합개발사업’ 관련 2800억원 한도의 담보대출이 만기 도래한다.

용산전자상가~국제업무지구~용산역 간 통합적 입체보행 네트워크 조성 (자료=서울시)

용산 나진상가 부지 복합개발사업은 서울 용산구 한강로 3가 3-23일원에 지하 1층~지상 18층 복합시설 등을 신축하는 건이다. 용산라이프시티피에프브이(PFV)가 시행사를 맡고 있다. 용산라이프시티PFV의 대주주는 지분 95%를 보유한 네오밸류다.

용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다. 이 곳은 과거 컴퓨터, 휴대전화 등 전자산업의 메카였지만 지금은 산업구조 변화 및 시설노후화로 상권이 쇠퇴했다.

하지만 서울시가 작년 6월 ‘용산국제업무지구-용산전자상가 일대 연계전략’을 발표한 데 따라 이 일대가 높은 관심을 받고 있다. 서울시는 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성할 계획이다. ‘아시아의 실리콘밸리’로 만드는 것.

용산라이프시티PFV는 용산 나진상가 부지 복합개발사업 관련해서 지난 2022년 3월 말 복수의 대주들과 총 원금 2800억원 한도의 대출약정을 체결했다. 이 대출금은 △트랜치A 2000억원(일시 1700억원, 한도 300억원) △트랜치B 570억원(B-1 200억원, B-2 50억원, B-3 220억원, B-4 100억원) △트랜치C 230억원으로 나뉜다.

주요 담보 및 상환순위는 트랜치A 대출, 트랜치B 대출, 트랜치C 대출 순이다. 트랜치A 대주는 신한캐피탈, 롯데카드, 하나캐피탈, 키움캐피탈, 한국투자캐피탈, 우리종합금융, IBK캐피탈, 산은캐피탈, 다올저축은행, DB캐피탈이다.

트랜치B 대주는 알피용산제일차, 알피용산제이차, 오케이캐피탈, 하나캐피탈이며 트랜치C 대주는 오케이캐피탈이다. 트랜치 B-1, B-2, B-3, B-4는 담보 및 상환 순위에서는 모두 같은 순위지만, 이자기간 및 대출이자율이 각 트랜치별로 다르다.

(자료=감사보고서)

◇ 2800억 담보대출, 리파이낸싱·만기연장 내용 미확정

이 대출채권을 기초자산으로 해서 특수목적회사(SPC) 알피용산제일차, 알피용산제이차는 유동화증권인 자산유동화 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다.

트랜치B-1의 대주인 SPC 알피용산제일차는 지난 2022년 3월 제1회차 유동화증권 발행대금 등을 재원으로 최초 200억원 대출을 실행했다. 해당 대출의 만기는 다음달 1일 돌아온다.

이 유동화거래의 주관회사, 자산관리자, 유동성 및 신용공여기관은 삼성증권이다. 삼성증권은 해당 유동화증권의 차환발행위험을 막기 위해 대출채권 매입확약, 사모사채 인수확약 및 자금보충 의무를 부담하고 있다.

유동화증권 발행 중단사유(대출약정상 기한이익이 상실된 경우 등 포함)가 발생해서 기존에 발행된 유동화증권의 상환이 어려운 경우 삼성증권은 200억원 한도 이내에서 △기초자산인 대출채권을 매입하거나 △알피용산제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 △알피용산제일차에 대한 자금보충을 실행해야 한다.

이달 말 만기도래하는 2800억원 한도 담보대출의 리파이낸싱이나 만기연장 관련 확정된 내용은 없다. 네오밸류가 개발에 필요한 현금 확보를 위해 나진상가 3개동 매각도 추진하고 있어서 매각 구조에 따라 리파이낸싱, 또는 대출만기 연장 여부가 결정된다.

앞서 네오밸류는 개발에 필요한 현금 확보를 위해 작년에 나진상가 15·17·18동 지분을 매물로 내놓았었다. 매각주간사는 딜로이트다. 이를 두고 네오밸류가 자금사정이 좋지 않아서 땅을 파는 것 아니냐는 얘기가 있었지만 네오밸류는 ‘낭설’이라고 일축했다.

네오밸류 관계자는 “자산가치가 즉각적으로 반영되지 않는 시행사의 재무적 특징 때문”이라며 “향후 개발사업을 위한 토지를 보유 중으로, 해당 프로젝트가 착공 및 분양을 시작하는 시점에 매출 증가로 이어질 것”이라고 설명했다.

용산라이프시티PFV, 세부 개발계획 제안서 제출해야

용산 전자상가 개발 관련 인허가 작업은 ‘현재진행형’이다.

앞서 용산구청은 ‘용산 지구단위계획구역 내 전자상가지구 지구단위계획 결정(변경)(안)’에 대한 열람공고를 지난 1월 17일 실시했다. 대상지는 서울 용산구 한강로2가 15번지 용산전자상가 일대에 있는 총 14만8844㎡ 규모 전자상가지구다.

한강로2가 15 용산전자상가 일대 전자상가지구 (자료=용산구청)

지구단위계획 결정(변경)(안)에 대해 의견이 있는 주민 및 이해관계인은 지난 1월 31일까지 의견을 제출했다. 이제 개발주체인 용산라이프시티PFV가 세부 개발계획에 대한 제안서를 제출해야 한다.

세부개발계획 특별계획구역 지정 및 세부개발계획 수립으로 주민들 제안이 들어오는 것. 특별히 기간 제한은 없다. 제안이 들어오면 이를 용산구청이 검토한 다음 다시 열람공고 하는 순서다.

용산전자상가 일대는 11개 특별계획구역으로 나뉘어 있다. 이 특별계획구역은 사업주체 여건에 따라 사업방식(특별계획구역 건축허가 또는 도시정비형 재개발사업 등)을 선택할 수 있다. 향후 구역별 세부 개발계획을 수립해서 체계적이고 합리적인 계획을 유도한다.

모든 구역에는 ‘신산업용도 30% 도입’을 고려한 공공기여율이 정해졌다. 만약 건물면적이 1000㎡면 이 중 300㎡ 이상은 반드시 신산업 업종과 관련된 시설로 써야 한다는 의미다.

신산업용도 가능 업종은 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반으로 하는 반도체, 전자부품, 컴퓨터 및 주변장치, 통신 및 방송장비, 영상 및 음향기기 제조업 등이다. 미래 산업구조가 AI·가상현실(VR)·확장현실(XR)과 빅데이터 기반의 메타버스 시대로 변화하는 흐름에 발맞춰서다.

개방형 녹지도 20% 이상 확보하도록 했다. ‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)