그린벨트 활용법 찾는다는 서울시…부동산 시장에 영향 줄까

서울시, 그린벨트 활용방안 마련 용역 발주
"토지 가격 상승 가능성…투기 예방 대책 강구해야"

[아이뉴스24 이수현 기자] 서울시가 50년이 넘게 유지된 개발제한구역(그린벨트) 공간 활용방안 모색에 나선다. 그린벨트 해제가 주택 공급량 증가로 이어져 부동산 시장에 영향을 줄 수 있다는 분석과 함께 실제 효과가 크지 않을 수 있다는 반론이 나오고 있다.

서울 시내 개발제한구역(그린벨트) [사진=서울시]

지난 6일 서울시는 개발제한구역 제도와 지정 현황 등을 전반적으로 검토하기 위한 용역을 이달 중 시작한다고 밝혔다. 이에 대해 시는 기존 개발제한구역의 자연환경 보존 목적에서 벗어나 도시공간에 대한 새로운 기준을 모색할 계획이라고 설명했다.

그린벨트 해제 지역으로 유력하게 거론되는 지역은 강남구 수서차량기지 일대와 강서구 김포공항 일대가 꼽힌다. 서울시는 수서차량기지 일대를 입체복합개발한다고 밝혔고 김포공항 일대는 혁신교통지구로 구상하고 있다.

1971년에 최초로 도입된 개발제한구역은 2022년 기준 서울에 약 149.09㎢ 면적으로 서울 면적의 약 24.6%에 달한다. 서초구가 23.89㎢로 가장 넓고 강서구(18.91㎢)와 노원구(15.90㎢), 은평구(15.21㎢)가 뒤이었다.

앞서 국방부가 서울 강남구와 서초구, 송파구 일대 군사시설보호구역 지정을 해제한 데 이어 서울시가 그린벨트 해제 가능성까지 시사하면서 강남을 중심으로 신축 공급 길이 열렸다. 군사시설보호구역은 그린벨트로 함께 묶여 있어 두 규제를 모두 풀지 않는 한 대규모 개발에 제한이 있기 때문이다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "군사시설보호구역만 해제하면 개발제한구역은 남아있기 때문에 개발이 제한된다"면서 "(그린벨트 해제 없이) 군사시설보호구역만 해제하면 시장에 큰 영향은 없을 것"이라고 분석했다.

일각에서는 서울의 부족한 공급량을 만회할 수단으로 규제를 완화했다는 분석도 내놨다. 지난해부터 주택 경기가 악화하면서 주택 인허가와 착공량이 감소했기 때문이다.

국토교통부에 따르면 지난해 인허가 물량은 전년 대비 25.5% 감소했고 착공은 45.4% 감소했다. 정부는 지난 1월 준공 후 30년이 지난 단지에 대해 안전진단을 받지 않아도 정비사업에 착수할 수 있도록 했지만 공사비가 오르면서 정비사업 또한 속도를 내지 못하고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정비사업이 공사비 문제로 지체된 상황에서 서울에서 공급량 문제를 일부 회복할 수 있는 대안은 한정적"이라면서 "그린벨트 해제와 지하철 지하화 등 가용 자원을 찾는 것으로 보인다.

전문가들은 그린벨트 해제로 주택 공급량이 늘어나면 주택 시장 안정화에 도움을 줄 수 있을 것으로 진단했다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "그린벨트가 해제되면 공공택지로 개발할 수 있는 만큼 대규모 단지가 공급되면 주택시장 안정에 도움이 될 것"이라고 분석했다.

권대중 교수 또한 "그린벨트를 얼마나 해지하느냐에 따라 다르겠지만 토지 규제가 해제되면 저평가받던 토지 가치가 오르면서 부동산 시장에 영향을 줄 수 있어 투기 예방 대책을 강구해야 할 것"이라고 말했다.

반면 그린벨트가 해제되더라도 시장에 큰 영향이 없을 것이라는 예측도 나왔다. 과거부터 상당량의 그린벨트가 해제돼 주택으로 공급된 만큼 현재 개발할 수 있는 토지는 한정적이라는 것이다.

윤지해 수석연구원은 "과거 이명박 정부가 내곡동과 세곡동, 위례 신도시 그린벨트를 해제하면서 보금자리 주택으로 보급해 서울 내에서 가용할 수 있는 그린벨트가 한정적"이라고 진단했다.

/이수현 기자(jwdo95@inews24.com)