'전세·대출 낀' 집 증여해 세금 부담 줄이려면…

김수정의 절세노트

증여세 절세 목적으로 부담부증여를 고려한다면 상황에 맞게 선택해야 한다. 부담부증여란 증여를 받는 수증자에게 채무도 함께 넘기는 것을 의미한다. 전세와 대출이 있는 주택을 부담부증여한다면 증여와 동시에 임대보증금과 대출 등 채무도 이전되는 것이다.

증여 당시 해당 자산에 담보된 증여자의 채무가 있다면 증여세 신고 시 임대차계약서와 대출내역 등 증빙을 첨부해야 한다. 간혹 수증자나 증여자를 세입자로 한 보증금을 채무로 주장하기도 하는데 인정받기 어렵다.

채무 부분은 증여자 대신 수증자가 갚게 되므로 결국 대가를 수수한 것으로 봐 증여자에게 양도세가 발생한다. 현재 재산가액 중 채무 비율만큼의 취득가액을 채무가액에서 차감한 값이 양도차익이 된다. 재산가액 중 채무를 뺀 나머지 부분은 수증자에게 증여세가 과세된다. 참고로 이후 10년 내 상속·증여가 발생해 합산되는 경우 무상으로 증여한 부분만 대상이 된다.

부담부증여는 이처럼 수증자의 세부담을 증여자에게 분산하는 효과가 있다. 가치가 커질 전망이어서 빠른 증여가 필요할 때 당장 수증자가 낼 증여세 부담을 낮출 수 있다. 또 양도차익이 적거나 양도세가 비과세라면 전체 세부담이 줄어 더욱 효과적이다.

다만 채무를 수증자가 부담하므로 장기적으로는 양도세를 낸 해당 채무금액이 증여자의 계좌에 남게 되고, 상속 때까지 이를 소진하지 않으면 해당 금액에 10~50%의 상속세도 추가 발생할 수 있다. 즉 증여자가 해당 자금을 사용하지 않으면 양도세와 상속세의 이중 부담을 하게 될 수 있다는 점을 감안해야 한다. 아울러 수증자가 채무를 상환해야 하므로 수증자의 자금 유동성이 부족하다면 적합하지 않다.

부담부증여 시 인정된 채무는 과세관청의 사후관리 대상이 된다. 차후 상환 시까지 세무서로부터 부채상환 해명자료 제출 요청이 있을 수 있으며 자금출처를 소명해야 한다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장