해외 부동산 펀드, 만기 연장하고 대출 유보 계약… “오피스 시장 언제 살아나나”

미국 뉴욕의 한 오피스 빌딩. 사진은 기사 내용과 관계 없음. /로이터연합뉴스

해외 상업용 부동산에 투자했던 국내 공모 펀드들이 잇달아 만기를 연장하고 있다. 투자자들의 손실을 확정하지 않기 위해 이 같은 결정을 내리는 것인데, 앞으로도 업황이 회복될 지 여부는 불투명하다는 분석이 나온다.

10일 금융투자업계에 따르면, 지난달 29일 하나대체투자자산운용의 ‘하나대체투자나사부동산투자신탁1호’가 수익자총회를 열고 펀드 만기를 5년 연장하기로 의결했다. 원래 만기는 이달 30일까지였으나 오는 2029년 3월 30일까지로 미뤄졌다.

이 펀드는 2017년 3월 30일 설정된 상품으로, 미국 워싱턴 D.C. 국회의사당 인근의 ‘투 인디펜던스 스퀘어’ 오피스 빌딩에 투자하는 공모펀드다. 미국항공우주국(NASA·나사) 본사가 임차해있어 우량 자산을 주목 받았지만, 코로나19 팬데믹 이후 해외 오피스 시장이 불황에 빠지며 매수자를 찾지 못하는 상황이다. 자산 가격도 급락했다. 1월 실시한 자산재평가에서 이 빌딩 가격은 9240만달러(1220억원)로 책정됐는데, 이는 최초 취득가액(1억6243만달러·2144억원)보다 43.11% 낮은 가격이다.

이지스자산운용의 ‘이지스글로벌229호’ 펀드 역시 독일 대주단과 대출 유보 계약(스탠드스틸)을 3개월 연장했다. 이 펀드는 앞서 지난해 11월 30일 대출 유보계약 연장을 통해 만기를 올해 2월 28일까지로 늘렸지만, 이번 협의를 통해 또 다시 5월 31일로 미뤄지게 됐다.

이지스글로벌229호는 독일 프랑크푸르트 업무구역에 위치한 오피스 빌딩 ‘트리아논’에 투자한 상품이다. 이지스는 건물 매입 당시 현지 대주단으로부터 대출을 받았는데, 자산 가치가 떨어지며 채무불이행(디폴트) 가능성이 커졌다.

이지스는 두번째 스탠드스틸 체결을 통해 기한이익상실(EOD) 위기를 넘긴 상태다. 펀드 만기 역시 작년 10월에서 오는 2025년 10월로 2년 연장했다.

이처럼 해외 오피스에 투자하는 펀드들이 줄줄이 만기를 연장하며 위기에 대응하고 있지만, 업계에서는 이런 방식이 미봉책에 불과할 가능성을 우려하는 분위기다. 최초 매입가보다 높은 가격에 자산을 사줄 매수자를 찾는 게 어려울 가능성이 크기 때문이다.

지난 8일(현지 시각) 국제 신용평가사 S&P글로벌은 해외 상업용 부동산 관련 리스크가 향후 1~2년 간 국내 증권 업계에 하방 압력을 가할 것으로 내다봤다. 지난해 말 국내 증권사들의 자기자본 대비 해외대체투자 익스포저(노출액) 평균치는 약 30%로 추산된다.

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