헌재가 본 문재인 정부 부동산 대책…“재산권보다 공익” [뉴스AS]

헌재 “단순 기대이익은 재산권 아냐”
주택 재산권에 ‘사회적 구속성’ 인정

사진은 지난달 23일 경기도 광주시 남한산성에서 바라본 서울 아파트 단지 모습. 연합뉴스

세입자의 주거 안정을 위한 문재인 정부의 부동산 정책은 시행 당시부터 집주인들의 큰 반발을 샀습니다. 단순 찬반 논의를 넘어 제도 자체가 ‘재산권 침해’라며 헌법재판소에 구제를 요청할 정도였죠. 지난달 28일 헌재는 이들 청구에 재판관 ‘만장일치’로 합헌 결정을 내리며 기각하거나 각하했습니다. 헌법 제35조 3항에 “국가는 주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다”라고 주거권을 보장하고 있기 때문에 공익을 위해 재산권을 일부 제한하는 것이 헌법 위반이 아니라고 본 것입니다.

집주인들의 가장 큰 원성을 산 정책은 계약갱신요구권과 전월세상한제였습니다. 세입자가 전·월세 계약을 2년 더 연장하자고 요구할 수 있는 권리를 법에 명시하고, 계약 연장 때 임대료를 5% 이상 올릴 수 없도록 한 것입니다. 이같은 제도가 시행된 2020년 7월 이후 지난해 12월까지 헌법소원 15건이 제기됐고 324명(법인포함)이 청구인 명단에 이름을 올렸습니다.

2020년 7월 임대사업자에 대한 과도한 특혜를 줄이기 위해 임대등록제도를 손봤던 7·10 부동산 대책도 헌법소원 청구 대상이 됐습니다. 문재인 정부는 2017년 임대주택 등록을 적극적으로 유도하다가, 투기 수요가 늘어나고 임대사업자 특혜가 과도하다는 비판이 일자 2020년 정책을 수정했습니다. 기존에 허용됐던 4년 단기 주택임대와 8년 장기 아파트 매입임대를 임대주택으로 등록하지 못하도록 하여 세제혜택을 없앤 것입니다.

이같은 제도 변화에 대해 헌재는 ‘국민의 주거 안정’을 약속한 헌법상 의무를 들어 임대인 권리 제한이 과도하지 않다고 봤습니다. 헌재는 “계약갱신요구 조항의 임차인 주거안정 보장이라는 입법목적은 정당”하고 “이로써 임대인은 계약의 자유 및 재산권을 제한받게 되나, 그 경우에도 임대인은 해당 주택에 대한 사용·수익권을 여전히 행사할 수 있다”고 봤습니다.

전월세상한제와 임대인 손해배상 책임 규정도 “계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라는 것이 헌재 판단입니다. 임대인이 임대료를 과도하게 올려 임차인이 계약갱신요구권 행사를 사실상 포기하는 일을 막고, 임대인이 계약갱신요구를 회피하기 위해 갱신거절권을 남용하지 못하도록 하려면 추가 규제가 필요하다는 것이죠. 임대사업자 제도 역시 “청구인들의 신뢰 침해는 임대주택제도의 개편 필요성, 임차인의 장기적이고 안정적인 주거 환경 보장과 같은 공익에 비해 크다고 할 수 없다”며 헌법에 어긋나지 않는다고 봤습니다.

헌재는 집주인들의 ‘기대이익’이 재산권에 해당하지 않는다고 선을 긋기도 했습니다. 헌재는 “임대사업자가 종전 규정에 의한 세제혜택 또는 집값 상승으로 인한 이익 취득이라는 기대를 가졌다 하더라도 이는 단순 기대이익에 불과”하다며 “단순한 기대이익·반사적 이익 또는 경제적인 기회 등은 재산권에 속하지 않는다”고 판단했습니다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대한 집주인들의 반발은 ‘집값 상승 기대’에 대한 좌절일 뿐 재산권을 근본적으로 침해하는 행위는 아니라는 취지로 보입니다.

이러한 헌재의 ‘만장일치’ 결정 배경에는 ‘주택 재산’의 특수성이 있었습니다. 주택은 인간 생존의 기반이기에 다른 재산보다 더 엄격한 규제를 가할 수 있다는 논리입니다. 헌재는 “주택은 인간 생존을 위한 기본요소이자 주거생활의 터전이 되고, 인간 삶의 기본적인 물질적 조건이라는 특수성을 가진다”며 “임차인 보호가 중요한 공익적 목적인 점을 고려할 때 주택 재산권에 대해 상당 정도의 사회적 구속성이 인정된다”고 밝혔습니다.

이지혜 기자 godot@hani.co.kr