상가 임대료 제일 비싼 곳은?…명동도 강남도 아니었네 [집코노미]

집코노미 타임즈
2023 서울시 상가임대차 실태조사 보니

▶전형진 기자
서울 북창동 상권의 임대료가 명동이나 강남역보다 비싸다고 합니다. 서울시가 주요 상권 실태조사 보도자료를 배포하면서 얼마 전 이 같은 기사가 쏟아졌는데요. 사실 이 통계를 숫자 그대로 받아들이면 약간의 착시가 생깁니다. 면적이 작은 상가일수록 임대료가 높게 나타나기 때문이죠.

▶집코노미 주민센터에서 원본 자료 보기
https://www.hankyung.com/jipconomy-house/

먼저 주요 상권의 순위를 확인해보겠습니다. 서울시가 시내 145개 상권의 1층 점포 1만2531곳을 일일이 방문조사한 귀중한 자료입니다. 이 조사에서 북창동의 1㎡당 통상임대료가 18.07만원으로 1위였습니다. 땅값이 비싸기로 둘째가라면 서러운 명동거리(17.37만원)나 강남역(13.79만원)보다 높았죠. 

북창동의 어두웠던 과거 이미지를 생각하면 다소 의아한 결과라고 생각하는 분들도 많으실 텐데요. 이 조사는 1층 점포만을 대상으로 진행됐기 때문에 지하 세계가 부활한 이야기는 아닙니다. 하나하나 살펴보죠.

통계에서 말하는 통상임대료는 점포를 한 달 동안 운영하기 위해 소요되는 제반 비용을 모두 더한 가격입니다. 월세와 관리비뿐 아니라 보증금도 월단위로 환산해 더하는 것이죠. 주택의 전세가격을 월세로 환산할 때 전월세전환율에 따라 계산하는 것과 같은 방식입니다.

그리고 이렇게 계산한 상권별 통상임대료를 다시 전용면적 1㎡당 가격으로 나누는데요. 북창동 1층 점포들의 평균 전용면적은 30.15㎡로 서울 전체에서 가장 낮았습니다. 평균인 60.2㎡와 비교하면 절반 수준이죠. 반면 명동거리의 상가들은 평균 91.63㎡, 강남역은 72.34㎡로 북창동과 큰 차이를 보였습니다.

주택 또한 단위가격을 따질 때 이 같은 현상이 나타납니다. 통상 중소형 면적대 아파트의 3.3㎡당 가격이 대형 면적대 아파트의 3.3㎡당 가격보다 높죠. 거래의 빈도가 더 높기 때문입니다. 이번 상권 실태조사 보고서 또한 전용면적이 작은 상가일수록 통상임대료가 높게 나타나는 경향이 있다고 부연하고 있습니다. 줄세우기 순위에서 북창동 상권이 명동과 강남역을 앞지른 데는 이 같은 사연이 숨어 있었던 것이죠.

물론 북창동 상권의 경쟁력이 없는 것은 아닙니다. 1㎡당 월평균매출액에서도 145개 상권 중 7위(84.35만원)에 오를 정도였으니까요. 이 분야 1위는 시청역 상권(96.06만원)입니다. 2위는 신촌역 상권(95.77만원)인데 이곳 또한 북창동처럼 평균 전용면적이 48.23㎡로 작은 편에 속합니다.

표에서 주황색으로 칠해둔 동대문역사문화공원역(94.40만원)도 사연이 있는데요. 서울시 보도자료에선 3위가 대치역 상권(88.53만원)으로 소개됐지만, 원본 자료를 유심히 보면 동대문역사문화공원역이 누락된 오기임을 알 수 있습니다. 독자분들께 제대로 된 순위를 알려드리기 위해 색으로 강조했습니다.

▲한경닷컴 홈페이지에선 팝업 확대된 화면으로 보실 수 있습니다

전체 상권의 통상임대료는 1㎡당 평균 7.49만원인 것으로 조사됐습니다. 3.3㎡로 환산하면 24.72만원 수준이죠. 표를 살펴보시면 익숙한 만큼 가격이 높은 상권들도 있고, 명성에 비해선 의외로 임대료 수준이 낮은 지역들도 눈에 띕니다.

오른쪽 지도의 점은 상권별 임대료 수준을 나타낸 것인데요. 짙은 색일수록 ㎡당 통상임대료가 높고, 옅은 색일수록 낮다는 의미입니다. 쉽게 말하면 빨간색으로 표시된 상권이 가장 활성화 돼 있고 흰색은 그 반대라는 것이죠.

조사자료엔 이외에도 권리금 등 초기 투자비용과 매출, 운영 형태 등에 대한 세부 수치가 포함돼 있습니다. 이 자료가 의미 있는 이유는 앞서 말씀드린 대로 서울 시내 145개 상권 1층 점포 1만2000여곳을 일일이 방문해 매출과 비용, 계약현황, 투자비 등을 조사했기 때문인데요. 창업을 염두에 두고 있거나 상가투자에 관심 있는 분들에겐 광범위하고 객관적인 참고 자료가 될 수 있을 듯합니다. 관심 있는 독자분들께선 집코노미 주민센터에 업로드한 PDF를 참고해주시기 바랍니다.

▶집코노미 주민센터에서 원본 자료 보기
https://www.hankyung.com/jipconomy-house/

기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com
촬영 이예주 PD