"손바뀜된 '재개발 딱지'는 비과세 안 돼"···승계조합원 '페널티' 요주의 [알부세]

◆재건축· 재개발 입주권 과세
입주권 비과세, 원조합원만 특례
승계조합원은 '장특공제'도 배제
승계입주권, 완공후 2년 보유를

[서울경제]

아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 복잡한 부동산 세금, 알기 쉽게 풀어드립니다. /편집자주

⑰조합원 입주권 양도세(상-입주권을 팔 때)

재건축·재개발 입주권은 신축 아파트 분양권처럼 주택 수에 포함되지만 분양권 거래 때보다 복잡한 세법이 적용됩니다. 입주권 양도소득세가 어려운 건 원조합원과 승계조합원(조합원으로부터 입주권을 매수한 사람)에게 적용하는 세법이 다르고, 옛 주택(또는 토지)이 입주권이라는 권리로 전환한 뒤 재건축·재개발 사업으로 다시 주택으로 바뀌는 단계마다 적용 세법이 제각각이어서 입니다.

조합원 입주권의 양도세 비과세 특례를 이해하기 위해서는 먼저 부동산(옛 주택)과 입주권의 정확한 개념부터 구분해야 합니다. 일반적으로 부동산 시장에서는 입주권과 옛 주택을 하나의 개념으로 통용되지만 세법은 두 가지를 명확히 구분하고 있습니다. 양도세를 계산할 때도 주택일 때와 입주권일 때를 각각 산출해서 합산합니다.

여기서 중요한 건 낡은 주택이 입주권으로 전환하는 시기입니다. 옛 주택(부동산)이 입주권으로 전환되는 시기는 조합원의 권리가 확정되는 관리처분계획 인가일(관처일) 기준입니다. 세법상 조합원 입주권은 관처일 이후 입주할 권리를 말합니다. 이번 ⑰회에서는 입주권을 팔 때 적용되는 양도세 문제를 알아보겠습니다.

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옛 주택과 입주권 구분을··· ‘관처일’ 기준으로 주택→입주권 전환

정부가 재건축 사업 절차 간소화를 발표한 지난 1월 서울 여의도 한양아파트 단지에 재건축 정비계획이 서울시 심의를 통과했다는 플래카드가 걸려있다. /연합뉴스

조합원 입주권을 팔 때도 분양권처럼 양도세 비과세 특례가 적용됩니다. 입주권 외 다른 주택(종전주택)을 팔 때 역시 일시적 2주택 비과세 특례가 있는데요, 이는 다음 차례에서 소개하기로 하고 이번에는 입주권 자체를 팔 때 적용되는 비과세 특례를 알아보겠습니다.

앞서 말했듯 입주권은 관처일 이후부터 아파트 준공일까지 기간 중 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미합니다. 관처일 이전에는 그냥 일반적인 주택에 적용되는 비과세 제도가 적용된다고 이해하시면 됩니다. 입주권은 그 자체로는 분양권처럼 60·70%의 중과세가 적용되지 않습니다. 분양권과 달리 원래 있던 주택이 입주할 권리로 바뀐 것이기 때문입니다. 하지만 주택을 취득한 뒤 1년과 2년 이내에 팔면 60%와 70%의 단기 보유 중과세를 적용하는 것처럼 입주권 역시 단기 보유 중과세 제도는 있습니다.

주의할 점은 원래 조합원으로부터 권리를 넘겨 받은 승계조합원은 입주권을 팔 때 무조건 비과세 대상에서 배제된다는 점입니다. 만약 관처일이 지나지 않은 옛 주택(통상 입주권으로 부름)은 입주권 상태가 아니므로 1주택(2년 보유·12억 원 미만)과 일시적 2주택 비과세 요건(1년 후 취득·2년 보유·3년 내 처분)만 충족하면 양도세를 내지 않아도 됩니다. 가령 재건축 조합이 설립되고 사업계획승인을 받았지만 관리처분 인가를 받지 않은 상태에서 원조합원으로부터 취득한 입주권(세법상 옛 주택)을 관처일 이후 매각하면 세법상 원조합원 자격을 유지할 수 있는 것입니다. 옛 주택과 입주권의 차이부터 분명히 구분하는 것이 중요한 절세 포인트가 됩니다.

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1주택+1입주권 비과세 OK, 1분양권+1입주권 ‘N0’

입주권 양도세 비과세 요건은 소득세법 89조에 규정돼 있습니다. 아래 그림이 해당 조문입니다.

자료:국세청

첫 번째 요건은 관처일 현재 옛 주택이 비과세 요건을 갖춰야 한다는 것입니다. 짧은 문장이지만 중요한 함의를 담고 있는데요, 풀어서 말하면 ①옛 주택을 관처일로부터 역산해서 2년 이상 보유한 ②원조합원이어야 한다는 의미입니다. 2017년 8월3일 이후 조정지역에서 주택을 취득했다면 2년 거주 요건도 충족해야 합니다. 바꿔말하면 옛 주택 취득 당시에 조정대상지역이 아니었다면 새 아파트가 완공된 후 따로 2년 거주를 하지 않아도 된다는 것입니다.

만약 관처일이 지났는데도 옛 주택의 철거가 늦어져 실제 거주(전세 준 것을 포함)했다면 실제 주거용으로 사용한 기간을 기준으로 보유·거주 기간을 산정합니다. 이때는 이런 사실 관계를 납세자 본인이 입증해야 하는데요, 전기료 납부 고지서 같은 것이 주요 증빙 자료입니다.

두 번째는 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않거나(무주택), 양도일 현재 입주권 외에 1주택을 보유한 경우(일시적 2주택)라면 해당 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 입주권을 양도해야 비과세 혜택을 받습니다.

일시적 2주택 조합원 비과세를 적용할 때는 주택만 해당되고 분양권(당첨권)은 제외된다는 것에 주의가 필요합니다. 다시 말해 1주택+1입주권은 비과세 대상이지만 1분양권+1입주권은 비과세 혜택을 받지 못하는 것입니다. 다만 분양권이 주택 수에 반영되기 이전(2021.12.31이전)에 취득한 분양권을 보유한 경우에는 비과세를 적용합니다.

그럼 입주권+입주권을 보유했다면 어떻게 될까요. 기획재정부 유권해석(2023.1.10)사례가 있습니다. 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 먼저 취득한 입주권을 양도할 때는 1주택+1입주권으로 간주해 아파트 완공 이후 3년 이내에 입주권을 처분하면 비과세 특례를 받을 수 있습니다.

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‘1+1’ 입주권, 쪼개서 양도 못 해···완공 후 한 채만 비과세

대형 아파트를 재건축하는 경우에는 관리처분 때 입주권 두 개(반드시 한 채는 전용면적 60㎡이하)를 받는 경우가 있습니다. 소형 아파트 공급을 늘리겠다는 취지로 도입된 제도입니다. 이런 입주권을 ‘1+1’ 입주권으로 부르는데요, 이때는 납세자가 입주권을 쪼개서 매각할 수 없고 반드시 통째로 양도해야 비과세 됩니다. 물론 12억 원을 넘는 고가 ‘1+1’ 입주권이라면 12억 원 초과분에 대한 세금은 내야합니다.

‘1+1’ 입주권은 새 주택이 완공된 후 비로소 쪼개서 매도할 수 있으며, 이때 납세자가 두 채의 주택 가운데 한 채를 선택해서 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 주의할 점은 두 채 가운데 먼저 양도하는 주택이 과세 대상이며, 뒤에 처분하는 최종 1주택만 비과세된다는 것입니다. 일시적 2주택 비과세(두 채 모두 비과세)와는 다른 것임을 유념해야 합니다. 두 채 가운데 양도차익이 많은 주택을 나중에 처분하는 게 유리하지만, 주택법상 60㎡이하 주택의 경우 3년 전매 금지로 묶여있어 ‘1+1’입주권이 그야말로 애물단지 신세입니다.

아래 그림은 국세청이 ‘1+1’ 입주권의 양도세 비과세 사례를 예시한 것입니다. 관리처분을 받고 1개월 뒤 입주권을 매각했지만 관처일 기준으로 옛 주택을 2년 이상 보유했기에 비과세 요건(양도가액은 무시)이 충족됩니다.

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최대 80%감면 장특공제, 입주권 상태에선 적용 안 돼

서울 등 수도권 재건축 아파트(입주권 상태)는 대체로 12억 원을 초과하는 경우가 많습니다. 보유와 거주 요건을 충족하더라도 고가 주택 과세의 벽을 넘지 못하는데요, 이때 절세에 중요한 건 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 보유와 거주 기간에 따라 최대 80%의 소득공제를 받기 때문에 보유와 거주 기간 기준점이 대단히 중요합니다.

장특공제를 계산할 때 일반적인 주택의 보유 기간은 취득일부터 양도일까지입니다. 하지만 입주권(새 아파트 준공 이전)은 다릅니다. 장특공제 적용 보유 기간은 옛 집 취득일부터 관처일까지로 국한합니다. 세법상 장특공제 대상은 토지와 주택 같은 부동산으로 제한하기 때문입니다. 앞서 입주권의 양도세 계산 방식이 관처일 전(주택 상태)과 이후를 각각 산출해 합산하는 것도 입주권의 장특공제 적용을 배제하는 데서 연유합니다.

이런 까닭에 승계조합원이 보유한 입주권은 관처일 이후 취득했으므로 당연히 장특공제를 받지 못하는 것이죠. 다만 원조합원이 새 아파트 완공 이후에 양도한다면 보유 기간 계산은 옛 주택 취득부터 새 주택 양도때까지 모두 통산합니다. 다시 말해 입주권 상태(철거~준공)의 보유 기간까지도 인정한다는 것입니다. 다음 ⑱회에서는 입주권 양도세 하편으로 조합원 입주권을 보유한 상태에서 종전 주택을 팔 때, 또 재건축·재개발 도중 대체 주택을 취득후 처분할 때의 양도세에 대해 알아보겠습니다.

권구찬 선임기자 chans@sedaily.com