계약갱신청구권 쓰며 더 올려준 전세 보증금, 반환청구 가능할까

법정 인상률 5% 보다 높은 5.9% 더 올려준 세입자
증액률 미준수 시 반환 청구 법리적으론 가능
전문가 "실제론 임대인-임차인 합의 전제라 소송 어려워"

지난달 서울 아파트 전월세 계약 체결분(1만2323건) 중 갱신 계약은 4631건, 계약갱신청구권을 사용한 사례는 1287건으로 조사됐다. 사진은 서울시내 한 공인중개업소. /사진=뉴스1

일부 전세 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 집주인과 전세 계약을 연장하는 과정에서 법정 인상률인 5% 이상의 금액을 오른 보증금 명목으로 지급한 것이 확인됐다.

임대인의 일방적 인상 요구는 불법이지만 일반적으로 이러한 인상은 임차인과의 상호 합의 아래 진행되는 것이어서 초과분 반환을 실제로 청구한 사례는 전무한 상황.

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 체결된 서울 아파트 전월세 계약 1만2323건 가운데 갱신 계약은 4631건이다. 이 가운데 계약갱신청구권을 사용한 계약은 1287건으로 조사됐다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 최대 2년까지 갱신이 가능하다. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 해당 권리를 행사할 수 있다.

묵시적 갱신은 갱신청구권 행사로 간주하지 않으므로 명시적인 언급이 있어야 한다. 지난 2020년 개정된 '주택임대차보호법'에 포함된 주요 개정사항 중 하나다.

임대인은 임차인이 월세를 두달 이상 밀리거나 실거주를 앞두고 있는 등의 특별한 사유가 없으면 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 없지만 지난달 세입자의 계약갱신청구권 행사에도 보증금을 3억원 올린 계약건이 발견됐다.

서울 서초 래미안서초에스티지에스 전용면적 111.89㎡ (12층) 매물의 경우 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 지난달 6일 17억7000만원에 재계약을 체결했다. 종전 전세보증금은 14억7000만원으로 5.9%(3억원)을 올린 셈이다.

이밖의 재계약 사례에선 모두 임대료 증액률 5% 룰을 준수했다. 지난달 5일 성동 강변건영아파트 84.94㎡(17층)는 7억4024만원에 전세 계약이 체결됐다. 이 아파트의 종전 보증금은 7억499만원이다. 세입자가 계약갱신을 청구한 거래에 해당한다.

종전 9억9750만원에 전세 계약됐던 종로 경희궁자이 2단지 84.84㎡(5층)는 지난달 2일 10억4737만원에 계약갱신청구권 행사에 따른 임대차 재계약을 체결했다.

5%를 초과한 보증금 등에 대해 세입자는 집주인에게 반환을 청구할 수 있을까. 법조계에선 아직 관련 판례가 없어 애매하다는 입장이다.

김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "'상가임대차보호법'에는 법정 보증금 상한선 초과분 반환에 대한 판례가 있으나 '주택임대차보호법'엔 없다"며 "통상 5% 이상 올리더라도 당사자가 서로 합의해서 계약서를 다시 작성한 경우가 대부분일 것으로 보이는데 이런 계약은 유효하기 때문에 반환청구가 어렵다"고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr