오피스텔 수익률, 3년 만에 최고치…이젠 투자해도 될까 [더 머니이스트-심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

시장 침체로 하락했던 오피스텔 수익률이 빠르게 회복하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 기준 오피스텔 수익률은 5.27%로 2020년 7월 4.75%로 하락한 후 3년 여 만에 최고치를 기록했습니다. 작년 12월 수익률이 5.03%였으니 상승의 흐름은 강하다고 볼 수 있습니다.

이렇게 오피스텔의 수익률이 높아지는 가장 큰 이유는 월세가 많이 올랐기 때문입니다. 월세는 금리의 변수입니다. 비단 오피스텔 월세만이 아닙니다. 아파트 월세 또한 2023년 3월 이후 계속 상승 중입니다. 2024년 1월 전국의 아파트 월세상승률은 0.06%이며, 서울은 무려 0.11%입니다. 수도권과 광역시 중에서는 가장 높은 상승률입니다.

2024년 1월 현재 전국의 평균 월세가격은 84만원이며, 서울은 128만원입니다. 서울에서 월세가격이 가장 높은 강남구의 경우 평균 월세가격이 무려 244만6000원입니다. 고가 월세를 말하는 것이 아닙니다. 아파트의 평균 월세 가격입니다. 국내 월세 거래가 대부분 보증금이 높은 상황임을 고려한다면 외국과 비교하더라도 현재의 월세 수준은 꽤 높은 상황입니다.

오피스텔은 좀 다른 상황임을 이해할 필요는 있습니다. 투자 수익이란 임대소득과 시세차익이 합쳐져서 결정됩니다. 오피스텔과 같은 수익형부동산은 현재의 고금리 상황에서는 시세차익을 기대하기 힘들어 월세로 인한 임대소득이 높아졌습니다. 전세금 미 반환 이슈가 사회 문제화되면서 오피스텔의 임대계약은 대부분 월세로 이루어진 영향도 큽니다.

한국부동산원에 의하면 작년 하반기 전국 오피스텔 임대차 계약에서 월세 거래가 차지하는 비중은 61%라고 합니다. 2022년 상반기(52%) 보다 9%포인트가 오른 수치입니다. 오피스텔 공급이 줄어든 영향도 적지 않습니다. 원자재 가격 인상과 고금리에 따른 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크까지 겹치면서 오피스텔 공급여건이 훨씬 어려워졌습니다.

조심스럽지만 수익형부동산 시장 또한 좋아지지 않을까 예측해봅니다. 오피스텔의 경우 아파트와는 경쟁관계에 있는 상품입니다. 아파트 구입이 어려울 때 오피스텔의 인기는 올라갑니다. 물론 지금 아파트 구입이 어렵지는 않지만 아파트 공급이 급격히 줄어들고 있는 현재의 상황이 계속된다면 수급차원에서도 오피스텔이 주목받지 않을까 생각합니다.

수익형부동산은 금리에도 영향을 받지만 경기 또한 큰 변수입니다. 수익형부동산의 고객 중 상당수는 기업이기 때문입니다. 다행히도 경기의 선행지표인 수출증가율이 작년 10월부터는 플러스로 돌아섰습니다. 조만간 경기 침체를 벗고 최소한 잠재성장률 수준으로 경제는 바뀔 겁니다. 사실 작년 7월이 바닥이었고 이후에는 하락폭이 줄어들었던 점을 고려한다면 이제는 추세적으로도 오르고 있습니다. 이미 추세상승을 판단할 수 있는 6개월이 훌쩍 넘어섰기 때문입니다.

경기가 좋아지면 수익형부동산의 임차인들을 확보하기도 더 수월합니다. 임차인들 또한 대부분 기업이므로 경기변동에 민감합니다. 이런 이유로 현장에서는 수익형부동산을 줍줍하러 다니는 투자자들도 늘고 있다고 합니다. 매매가격은 많이 떨어졌지만 월세가 오르는 상황이라 수익성이 좋아졌기 때문입니다. 아직은 원하는 요구수익률을 맞추기가 쉽지 않지만 매매가격 하락과 월세가격 상승은 시간이 지날수록 수익성 높은 매물을 만들어낼 가능성이 큽니다.

금리가 언제 하락을 시작할지는 예측하기는 어렵지만 월세가격은 현재 수준을 유지할 가능성이 큽니다. 부동산 상품의 가격 중에서 가장 실수요에 가까운 상품은 월세입니다. 월세는 시장상황에 따른 변동이 크지 않습니다. 따라서 월세는 가장 하방경직성이 크다고 볼 수 있습니다. 월세 임대차시장이 일반화되면 그동안 억눌려왔던 월세가 우리와 경제수준이 비슷한 국가들처럼 높아질 겁니다. 현재의 보증금 중 일부만 월세로 전환되어도 수익성은 더욱 높아질 겁니다.

오피스텔을 포함한 수익형부동산의 미래가 부정적이지 않은 것은 고령화도 크게 작용합니다. 우리나라는 전세계에서 가장 빠르게 고령화되고 있습니다. 소득만을 고려한 지표이긴 하지만 우리나라 노인빈곤율은 40%가 넘어 OECD평균의 3배 수준입니다. 따라서 소득이 줄어들거나 없어지는 은퇴이후 월세 받는 부동산은 좋은 투자수단이 될 수 있습니다. 베이비부머의 은퇴가 마무리되는 지금 수익형부동산의 미래는 어둡지만은 않을 듯합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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