갱신권 있는데도 '14억7000만원' 전셋값 3억 더 올렸다…“반환 청구 가능”

일부 전세 법정 임대료 인상률인 5% 초과해 계약

서울 송파구 한 부동산중개업소에 붙어 있는 전세 매물 안내문. 2024.2.25/뉴스1 ⓒ News1 김진환 기자

(서울=뉴스1) 신현우 기자 = 일부 세입자가 계약갱신요구권을 사용해 집주인과 전세 계약을 연장하는 과정에서 법정 임대료 인상률을 상회하는 돈을 준 것으로 확인됐다.

주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 이 경우 임대료 증액률은 5%로 제한된다.

8일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 전월세 계약은 1만 2323건으로 나타났다. 갱신 계약은 4631건이었으며 이중 계약갱신요구권 사용은 1287건으로 집계됐다.

세입자가 계약갱신요구권을 사용했음에도 보증금을 3억 원 올려 재계약한 곳이 있었다.

실제 종전 전세 보증금이 14억 7000만 원이었던 서울 서초구 서초동 래미안서초에스티지S 전용면적 111.89㎡(12층)의 경우 세입자가 계약갱신요구권을 사용해 지난달 6일 17억 7000만 원에 임대차 계약을 다시 맺었다.

반면 임대료 증액률 5% 룰을 지키는 경우도 확인됐다. 지난달 5일 서울 성동구 성수동1가 강변건영아파트 전용 84.94㎡(17층)는 7억 4024만 원에 전세 계약이 체결됐다. 세입자가 계약갱신요구권을 사용한 거래로, 이 아파트의 종전 보증금은 7억 499만 원이다.

종전 9억 9750만 원에 전세 계약됐던 서울 종로구 홍파동 경희궁자이(2단지) 전용 84.84㎡(5층)는 지난달 2일 10억 4737만 원에 임대차 계약(계약갱신요구권 사용)을 다시 맺었다.

서울 강남구 A공인중개업소 관계자는 “계약갱신요구권을 사용한 전세 거래의 경우 오히려 감액한 사례가 많고, 주택임대차보호법에 정한 5% 인상률을 딱 지키는 계약도 있다”면서도 “일부는 계약갱신요구권 사용을 요구함과 동시에 5%를 초과한 (보증금) 인상으로 계약을 맺는 경우가 있다”고 귀띔했다.

일각에서는 주택임대차보호법상 5%를 초과한 보증금 등에 대해 반환 청구 소송이 가능하다고 봤다.

법조계 한 관계자는 “계약갱신요구권을 사용한 경우 임대료 인상 상한이 5%로 제한되는데, 이 이상을 집주인이 요구해 계약했다면 향후 초과 이익에 대해 반환 청구 소송을 할 수 있다”고 귀띔했다.

이어 “5%를 초과한 계약 자체가 주택임대차보호법에 따르지 않는 것으로, 계약갱신요구권 사용 자체가 무효가 될 수 있다”며 “해당 (계약갱신요구권) 권리가 유효하다고 볼 수 있는데, 다만 다툼의 여지가 있다”고 덧붙였다.

주택임대차보호법 위반에 따른 계약갱신요구권 유효성은 현재까지 명확하지 않은 상황이다.

국토부 관계자는 “주택임대차보호법상 갱신요구권 사용 시 임대료 증액률은 5%를 초과할 수 없다”면서도 “이를 초과해 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당 금액의 반환을 청구할 수 있다”고 설명했다.

그는 “다만 5%를 초과한 계약 자체가 주택임대차보호법에 따르지 않는 것으로, 계약갱신권 사용 자체가 무효가 될 수 있는 부분은 명확하지 않다”며 “이 같은 사례가 있는지 살펴보겠다”고 강조했다.

hwshin@news1.kr