최고 77층 선택한 성동4지구… "공사비 감당 되겠어?"

한강조망 유리·분양수익 기대
추진 전 수지분석 정확히 해야

성수4지구 77층 재건축 조감도. <성수4지구 조합 제공>

서울 한강변 정비단지인 성동구 성수4지구 재개발 조합이 '최고 77층 재건축(조감도)'을 추진하기로 했다. 다른 한강변 정비단지인 성수1지구·서초구 반포주공 124주구가 최고 49층 이하 재건축을 추진하는 것과는 다른 선택을 한 것이다.

조합은 초고층 재건축이 완성될 경우 자산 가치가 크게 뛸 것으로 기대 중이지만, 정비업계에선 조합이 파악한 수지 분석 데이터 신뢰도가 높지 않을 것이라고 보고 있다.

7일 정비업계에 따르면 최근 성수4지구 조합이 전자투표를 통해 '층수 결정의 건'을 투표에 붙인 결과 '77층 초고층 재건축'에 표가 몰려 초고층인 77층 재건축을 추진하는 것으로 결정됐다. 초고층 재건축을 추진할 경우 조합원 세대의 한강 조망이 유리해지고, 분양수익이 커질 것이라는 기대에서다.

성수4지구 조합은 초고층 재건축이 완성될 경우 전용 84㎡ 매매가가 최고 47억원에 이를 것으로 예상했다. 반면 같은 크기 아파트를 준초고층인 최고 49층으로 건설할 경우 매매가가 34억원에 그칠 것이라고 했다. 조합은 또 77층 아파트의 경우 전용 84㎡ 월세 수익이 1300만원에 달할 것이라고 전망했지만, 49층 재건축에선 월세 수익이 700만원에 불과할 것이라고 주장했다.

성수4지구 조합 관계자는 "최고 77층 재건축을 추진할 경우 추가 부담금이 생길 수 있으나, 더 깨끗한 한강뷰가 가능해진다면 그 가치는 추가 공사비를 뛰어넘을 것"이라고 말했다.

이는 앞서 성동구 성수1지구와 서초구 반포124 재건축 조합이 최고 49층 이하 재건축을 결정하기로 한 것과는 다른 결정이다. 지난달 성수1지구 조합은 초고층 재건축 시 실익이 적고, 공사비는 크게 뛸 것으로 예상해 70층 재건축을 추진하지 않기로 했다.

재건축 최고 층수가 49층을 넘으면 해당 건축물은 건축법상 초고층 건축 규제를 적용받게 돼 준초고층(49층 이하)에 비해 공사비가 50%이상 상승하는 것으로 건설업계에선 보고 있다. 하지만 성수4지구 조합은 공사비 상승분이 20% 수준에 그칠 것이라고 주장했다. 또 재건축 최고 층수를 70층 대로 높인다고 해도 일반분양 물량이 늘어나지는 않는다.

건설업계에선 재개발 사업을 추진하기에 앞서 수지 분석을 명확히 따져봐야 한다고 조언한다. 분담금 추산이 제대로 이뤄지지 않은 상태에서 사업을 진행할 경우 추후 동의율 하락 문제에 직면하게 될 수 있다고 보기 때문이다.

건설업계 한 관계자는 "아파트 설계도면만 늘어놓고 조합원들에게 결정하라고 하면 당연히 77층 초고층 아파트 외관이 더 좋아 보일 수 있다"면서도 "하지만 조합이 추산한 추가 공사비 규모가 정말 신뢰할 수 있는 데이터인지는 의문이며, 사업 수지 분석을 잘못했을 경우 추후 동의율 하락 문제에 직면할 수 있다"고 전했다. 박순원기자 ssun@dt.co.kr