성수4지구는 77층 초고층 선택…'전 조합원 한강뷰'

부동산 프리즘
참여 조합원 80%는 77층 선호
"49층 보다 자산가치 상승"
3.3㎡당 공사비 1200만원

서울 성동구 성수전략정비구역 4지구(투시도) 조합이 초고층인 77층을 건립하기로 했다. 앞서 49층으로 결정한 성수1지구와는 엇갈리는 선택이다. 성수4지구는 49층 건립안보다 동 수를 줄이면 모든 조합원 가구에서 한강 조망이 가능하고, 분양수익이 20%가량 늘어날 수 있을 것으로 예상했다. 공사비도 20% 오르는 데 그쳐 층수 상향에 따른 조합원 분담금은 늘지 않을 것으로 내다봤다. 업계에서는 성수전략정비구역이 고층(49층)과 초고층(77층) 재개발 사업성을 비교할 ‘가늠자’가 될 것으로 보고 있다.

성수4지구 조합은 조합원 450명(59.7%)이 전자투표에 참여해 359명(79.8%)이 ‘초고층 77층’, 88명(19.6%)이 ‘준초고층 49층’을 선택했다고 7일 밝혔다. 성수4지구는 앞으로 2회에 걸친 추가 설문조사를 통해 최고 층수에 대한 조합원 의사를 확인할 계획이다.

조합은 전용면적 84㎡ 기준 자산가치가 77층 선택 때 47억원에 달할 것이라고 예상했다. 33억원으로 추정되는 49층 자산가치보다 40%가량 높일 수 있다는 설명이다. 일반분양 수익은 3.3㎡당 8000만원에서 1억원으로 불어나 총 4000억원의 추가 수익을 낼 수 있을 것으로 봤다.

이처럼 자산가치 상승폭을 높게 잡은 근거는 모든 조합원 가구에서 ‘파노라마 한강뷰’가 가능하다는 점과 관련이 있다. 77층을 선택하면 5개 동 이하로 지을 수 있어 동 간 간격을 크게 넓힐 수 있기 때문이다. 일부 일반분양 가구도 파노라마 한강뷰가 가능해 분양수익을 3.3㎡당 1억원까지 늘릴 수 있을 것으로 보고 있다. 49층의 경우 7개 동으로 지어야 해 조합원의 30%와 모든 일반분양 가구는 제대로 된 한강뷰를 확보하기 어렵다는 게 조합 설명이다. 49층 계획 때 일반분양 수익은 3.3㎡당 8000만원으로 77층 계획보다 20% 낮게 추산됐다.

조합은 또 초고층 건축 때 공사비 상승폭은 우려만큼 크지 않을 것으로 예상했다. 조합이 추산한 3.3㎡당 공사비는 49층은 1000만원, 77층은 1200만원이다. 각종 규제를 고려하면 50% 이상 공사비가 늘어날 것이라는 예상과 달리 20% 증가(2200억원)하는 선에 그칠 것으로 내다봤다. 조합 측은 “공사비에 가장 큰 영향을 주는 요인은 층수와 같은 구조나 외장재의 차이보다는 내장재 등 고급화로 인한 비용”이라고 분석했다. 정영보 조합장은 “시공사 간 경쟁을 끌어내 공사비를 최대한 낮출 것”이라며 “77층으로 한강 조망과 랜드마크 프리미엄을 확보할 것”이라고 말했다.

성수전략정비구역에서는 49층과 77층 건립을 두고 사업 추진 방향이 엇갈리고 있다. 성수1지구는 지난달 16일 조합 총회에서 523명(51%)이 49층을 선택해 77층(47%)을 근소하게 앞섰다. 성수2지구는 8일 총회를 열어 건축심의를 위한 최고 층수 안건을 투표에 부칠 예정이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com