리모델링한 '50살 꼬마빌딩'이 신축보다 좋은 세가지 이유

용적률·건폐율 손해보지 않고
공사비도 30~35% 덜 들어가
자원 재사용으로 친환경 건물

최근 서울 종로 인근에 꼬마빌딩을 매수하기 위해 부동산을 찾고 있는 A씨는 노후 자금을 투자해 임대이익을 얻고자 건축물을 물색하고 있다. 처음에는 땅을 매수해 신축하려 했지만 높은 건축비로 예산이 부족하다. 신축된 건물을 매입하는 것도 알아봤지만 완성된 신축 건물은 주변 시세보다 비싸 이 역시 예산을 초과한다. A씨는 낡은 건물은 유지 관리 부담이 크고 신축은 예산이 초과돼 대안으로 2021년 리모델링한 건물을 사들여야 할지 고민 중이다. 하지만 건축물 대장에 사용 승인이 1974년으로 표기돼 있어 너무 낡은 건물을 사는 것은 아닌지, 이 건물을 매수했다가 무너지면 어쩌는지 하는 걱정이 크다.

리모델링은 현행법상 대수선이나 증축에 포함된다. 대수선은 면적 증감이 거의 없이 건축물 주요 구조부, 즉 기둥과 보, 내력벽, 주 계단 등 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것을 말한다. 주요 구조부를 수선하지 않고 인테리어만 고치는 것 역시 리모델링이다. 이러한 인테리어 리모델링은 법적인 허가나 신고 등이 필요 없다. 증축은 기존 건물에 수직·수평적으로 공간을 확장해 전체 건축물 면적과 규모가 커지는 경우를 말한다.

이러한 대수선이나 증축은 구조 안전에 대한 검토가 이뤄져야 하며 허가나 신고 시 해당 서류를 제출해야 한다. 리모델링하는 건축물은 구조안전진단을 통해 건축물의 내구성을 검사받는다. 보강과 수선 부위는 구조기술사가 검토한다. 리모델링한 꼬마빌딩은 고쳐진 시점에서부터 20~30년간 수명이 확보된다고 볼 수 있다. 신축한 건물의 수명을 약 50년 정도로 보는 것에 비해 리모델링은 투자한 금액 대비 수명이 길지 못할 수도 있다. 기존 구조물의 기둥과 보가 이동하지 못해 층을 높이지 못하는 등 공간적 제약도 받을 수 있다.

그런데도 리모델링은 많은 장점을 가지고 있다. 첫째, 모든 건물에 해당하지는 않지만 면적 부분에서 유리한 이익을 얻는 경우가 있다. 현행법의 적용을 받아 신축할 건축물은 기존에 철거한 건축물의 면적보다 용적률이나 건폐율이 감소하는 경우가 종종 발생하는데 이러한 때에는 리모델링을 적극 검토할 수 있다. 리모델링하는 경우 건축법 시행령 제6조에 근거해 현행법 적용을 완화받아 용적률과 건폐율을 기존 건축물이 지어질 시점의 법규로 유리하게 유지할 수 있기 때문이다.

둘째, 공사비 절감 효과가 있다. 일부가 낡았을 뿐 골조나 몇몇 부위는 사용하는 데 무리가 없는 경우 필요한 부분만 고쳐 소요 공사비가 절약된다. 건축물의 골조가 아주 튼튼해 별다른 보강이 필요 없는 경우 골조만 남겨두고 나머지 부분은 철거한 후 리모델링을 진행하게 되면 신축 공사비 대비 약 30~35%를 절약할 수 있다. 전체 공사비에서 골조 공사비가 차지하는 비율이 그만큼 높기 때문이다.

셋째, 리모델링은 환경 친화적이고 자원을 절약할 수 있는 방법이다. 리모델링 시 구조재인 콘크리트, 철골 부재는 보강해 활용할 수 있다. 이때 건물의 구조를 만들기 위해 필요한 콘크리트의 주원료인 시멘트, 골재 등의 사용량을 줄이면서 제조 시 발생하는 환경오염을 저감하는 역할도 하게 된다. 철골 구조의 경우 구조용 강재 역시 가공하면서 사용되는 에너지도 절약할 수 있다.

건물 전체를 리모델링하는 것은 건축물의 검사, 보수, 보강 등에 있어 전문성이 요구되는 공사로 경험 있는 전문가의 역할이 필수적이다. 또 건물 자체뿐 아니라 도시 계획적인 측면에서도 리모델링이 문제가 없을지 사전 검토가 필요하다. 종로와 같은 구도심의 경우 지구단위계획 등으로 단독 개발이 쉽지 않다. 하지만 공사비가 상승하는 요즘 리모델링은 공사비를 절감하고 건물 가치를 높이는 좋은 대안으로서 검토할 가치가 충분하다.

[김선주 신한은행 부동산팀장(건축사)]