[법률S토리] 양도세, 장기보유특별공제 많이 받으려면

장기보유특별공제, 3년 이상 보유한 부동산·조합원입주권에 대해 적용

장기보유특별공제를 많이 적용받으려면 어떻게 해야할까?/사진=이미지투데이

부동산을 팔때 내는 양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 뺀 양도차익에서 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 차감하고 세금을 계산한다. 실가 과세제도를 도입하고 있는 양도가액과 취득가액을 조정해 세금을 덜 내는 방법은 제한적이다. 장기보유특별공제는 보유기간 중의 물가상승에 따른 명목소득의 증가효과를 제거하고 세금부담을 완화하기 위한 것이다. 장기보유특별공제를 많이 적용받기 위한 방법이 있을까?

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산과 조합원입주권(승계취득 제외)에 대해 적용한다. 통상 보유기간에 따라 연 2%(최대 30%)의 공제율이 적용된다. 1세대1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하면 더 높은 공제율을 적용받을 수 있다. 이 때는 보유기간 및 거주기간에 따라 연 4%(최대 80%)의 공제율이 적용된다. 만약 2년 이상 거주하지 않았다면 1세대1주택자더라도 보유기간에 따라 연 2%의 공제율이 적용된다.

기획재정부는 2024년 시행령 개정을 예고했다. 공동상속주택에 대해 적용하는 1세대 1주택자의 비과세 판정과 장기보유특별공제에 적용하는 거주기간에 대해 판정기준을 합리화한다. 종전에는 피상속인의 주택을 여러명의 상속인이 공동으로 상속받아 양도하는 경우의 거주기간은 해당 주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판정했다. 이 때 주택을 소유한 것으로 보는 사람은 상속지분이 가장 큰 상속인, 당해 주택이 거주하는 자, 최연장자 순으로 판정했다. 이번 시행령 개정으로 해당 주택에 거주한 공동상속인의 거주기간 중 가장 긴 기간으로 판정할 수 있게 된다.

주택임대사업자는 특례 공제율이 적용된다. 10년 이상 임대하면 최대 70%(8년 이상 50%)를 적용받을 수 있다. 이 때는 보유기간의 양도차익 중 임대기간 중에 발생한 양도차익에 대해서만 특례공제율을 적용하고 임대기간 외의 양도차익에 대해서는 연 2%가 적용된다. 임대기간은 세무서 등록일, 지자체 등록일, 실제 임대개시일 중에 늦은 날부터 기산한다.

특례공제율을 적용받으려면 아래의 요건을 충족해야 한다. 첫째, 주택임대사업자로 세무서와 지방자치단체에 2020년말까지 등록했으면 된다. 매입임대주택과 단기임대주택으로 등록된 경우는 특례공제율 대상이 아니다. 건설임대주택은 2024년말까지 등록가능하다.

둘째, 임대주택이 국민주택규모 이하여야 한다. 이때 다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단한다. 셋째, 임대개시일 당시 기준시가가 6억원(비수도권 3억원) 이하여야 한다. 이 요건은 2018년 9월14일 이후에 취득하는 주택부터 적용된다. 넷째, 임대등록 이후 임대료(보증금) 증가율이 5% 이내여야 한다. 임대기간 중에 기존임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지 공실이 발생한 기간이 3개월 이내면 그 기간은 임대한 기간으로 간주한다. 피상속인의 사망으로 임대주택을 상속받아 임대하는 경우에는 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 산입할 수 있다.

한편 임대기간이 8년에 미달하는 경우 등은 추가공제율(10년 이상 최대 30%)을 적용해 볼 수 있다. 요건은 2018년 3월31일까지 세무서와 지자체에 등록, 임대개시일의 공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하, 임대기간 6년 이상, 2019년 2월12일 이후 체결부터 임대료 증가율 5% 이내여야 한다. 추가공제율은 비거주자에게도 적용되며 보유기간 전체 양도차익에 대해 추가공제율이 적용된다.

김대경 하나은행 자산관리그룹 자산관리컨설팅센터 세무사