단돈 980만원 들고 상경, 100억 부자 됐다…자산 불린 비결은

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"부동산이 너무 많이 오르면 사지 말아야 합니다."

유튜버 '백만장자 Life'로 활동하는 김경만(58)씨의 말이다. 김씨는 인천, 용인 등에 100억원대 부동산을 보유한 자산가다. 1990년대 초 단돈 980만원을 들고 서울에 상경해 재산을 손수 일궜다. 상경 직후 신사동에 천막을 치고 시작한 오토바이 수리업체를 10년 만에 폐업하고, 2004년부터 부동산 경매를 통해 본격적으로 자산을 불렸다.

김씨는 부동산 경매가 기대만큼 빠르게 돈을 많이 버는 업종은 아니라고 평가한다. 그의 첫 성공적인 경매 투자인 서울 서초구 방배동 아파트의 경우 2000년대 초반 당시 차익은 최대 1억원으로 봤다. 4억원에 매입해 5억원가량에 매도한다는 계획이었지만, 결국 지금까지 이를 보유하면서 현재 시세는 18억원 수준으로 뛰었다. 김씨는 "대신 경매 투자의 좋은 점은 레버리지"라며 "1억짜리 부동산을 그냥 매입하려면 자기자금 4000만원이 있어야 나머지를 대출받을 수 있지만, 경매는 2000만원만 있으면 된다"고 밝혔다.

그는 부동산 경매를 위해 현장 방문은 필수라고 당부한다. 김씨가 하루에 19개를 낙찰받는 등 경매에 열을 올리던 때는 입지만 보고 산 부동산도 있었다. 당시 2억8000만원에 낙찰받은 서울 관악구 남현동 빌라는 시설이 너무 열악해 그동안 동네 복덕방에서 2억5000만원에도 안 팔리는 악성 매물이었다. 김씨는 "부동산만 갔어도 물건이 나왔는지 알았을 텐데 (알고 나서) 잠이 안 왔다"며 "2년이 걸려서야 손실을 메울 수 있었다"고 회고했다.

현장을 방문해도 리스크는 있다. 김씨는 "채무자는 소위 '망한 사람'"이라며 "집에 가보면 형광등이 깨져있고, 관리비도 200~300만원씩 밀려있다"고 말했다. 이어 "마음이 아파도 어떻게 할 수 없다"며 "채무자에게 낙찰자는 빚을 갚은 사람이라는 점과 이사를 해야 한다는 점을 합리적으로 설득할 수 있어야 부동산 경매를 할 수 있다"고 덧붙였다.

그는 경매로 부지를 낙찰받은 후, 그 위에 건물 등을 지어 다시 되팔거나 임대하는 방식으로도 자산을 불리고 있다. 안면도와 용인에 있는 빌라가 이 같은 투자 사례다. 용인에 낙찰받은 3340평(1만1041㎡) 규모의 땅도 있는데, 반도체 클러스터로 지정되면서 그 가격이 급등했다. 김씨는 "집값이 너무 많이 오르면 사지 말아야 한다"며 "아무도 손대지 않은, 원시취득할 수 있는 그런 부동산이 더 낫다"고 주장했다.

부동산으로 자산을 일군 김씨가 최근 관심을 두고 있는 투자처는 미국 주식이다. 부동산 양도세에 부담을 느껴 주주 친화적이라는 미국 증시에 10억여원을 투자했다. 그는 "고도성장기가 끝나고 부동산으로 돈 벌기가 어려워졌다"며 "(부동산 투자로) 망할 수 있다는 것을 알면 오버하지 않게 된다"고 말했다.

※ 이 기사는 2030 세대의 경제적 자유를 위한 투자 정보를 제공하는 유튜브 채널 '싱글파이어'에 업로드된 영상을 바탕으로 작성됐습니다. 김경만씨가 설명하는 더 구체적인 노하우는 영상을 참고해 주세요. 오는 8일 2편 영상이 공개될 예정입니다. '싱글파이어'에 오시면 더 많은 영상을 보실 수 있습니다.

정한결 기자 hanj@mt.co.kr 김이진 PD klj121310@mt.co.kr