총선 앞두고 나온 “강남 투기과열지구 해제”···시장은 “가능성 낮아”

지난해 12월25일 서울 시내 아파트 단지 모습. 조태형 기자

총선을 앞두고 서울 강남권 등 4개 구에 남아있는 투기과열지구 규제를 해제해달라는 요구가 나오고 있다. 최근 집값 하락세와 맞물려 선거운동이 본격화하면 부동산 규제지역 해제가 주요 공약으로 나올 가능성도 제기된다. 전문가들은 규제를 풀더라도 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보지만, 강남 등이 부동산 시장에서 갖는 상징성을 고려하면 현실화하기 어려울 것으로 예상했다.

6일 정치권에 따르면 김성용 전 국민의힘 서울 송파병 예비후보는 지난달 박상우 국토교통부 장관을 만나 서울 송파구의 투기과열지구 해제를 요청했다. 그는 “송파구는 투기과열지구로 지정돼 강화된 대출 규제와 분양가상한제 같은 재산권 침해를 받고 있다”며 “경기 불황과 건설 경기 침체를 고려하면 투기과열지구를 해제할 필요가 있다”고 말했다. 강남을에 출마하는 강청희 더불어민주당 후보도 언론 인터뷰에서 “투기과열지구로 묶여 있는 지역 중 수서·세곡동은 주택 가격 사정을 고려해 투기과열지구에서 해제될 수 있게 하겠다”고 밝혔다.

정부는 지난해 1월 서울 21개구와 경기 과천·성남(분당·수정)·하남·광명을 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제하면서 서울 강남·서초·송파·용산구는 규제 지역으로 남겨놨다.

주택법령을 보면 투기과열지구는 해당 지역의 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 대상으로 하고, 지정 사유가 없어졌을 때는 해제할 수 있다.

전문가들은 계량적 수치만 보면 강남 3구와 용산을 투기과열지구에서 해제할 수 있는 조건은 충분하다고 본다. 한국부동산원의 주택 가격동향조사를 보면 강남 3구와 용산의 주택 매매가는 지난해 4월까지 전월 대비 최대 0.97% 하락했다.

5월부터 소폭으로 상승 전환했으나 강남구는 지난해 11월, 서초·송파구는 12월에 각각 하락 전환했다. 지난달에는 4개구 모두 하락했다.

지난해 연간으로는 강남·서초·송파의 주택 매매가가 1년 전보다 각각 0.02%, 0.21%, 1.88% 상승했고 용산은 0.17% 하락했다. 지난해 물가상승률(3.6%)에 크게 못미친다.

그러나 부동산 시장에 미칠 영향과 해당 지역의 상징성을 고려하면 정부가 투기과열지구를 전면 해제하기는 쉽지 않다는 해석이 많다. 정무적·정성적인 요소를 고려할 수밖에 없다는 뜻이다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 시장의 ‘바로미터’가 되는 지역의 규제를 완화하면 정부가 부동산으로 경기를 부양하는 것으로 비칠 수 있다”면서 “시장에 왜곡된 신호를 줘 주택 가격을 상승시킬 수 있어 정부도 지난해 4개 지역 규제는 유지했을 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 “강남 등은 정무적 판단이 필요한 곳이고 잠실을 토지거래허가구역으로 지정한 서울시 등과도 협의가 필요한 부분”이라며 “시장 상황이 더 최악이었던 지난해에도 유지했던 규제 지역을 지금 해제한다면 공감대를 얻기 어려울 것”이라고 말했다.

남아있는 규제지역을 해제해도 투기로 이어질 가능성은 작다는 분석도 있다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “강남이나 용산 부동산은 고가여서 대출 받아 20억~30억원씩 갭투자 하기도 어렵다”며 “규제를 하고 있다는 상징적 의미일 뿐”이라고 말했다.

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유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com