근저당권에 대해 임차인이 대항력·우선변제권 가지려면…

곽종규의 자산관리 법률

A는 2024년 2월 10일 임대인 B소유 아파트에 관해 임대인 B와 임대 기간 2년으로 해 임대차계약을 맺었다. 잔금일은 3월 10일로 하고자 한다. A는 잔금일에 입주해 전입신고 및 확정일자를 받고 대항력과 우선변제권을 갖추려고 한다. 그러던 중 A는 잔금일 전 임대인 B가 혹시 대출을 받고 주택에 근저당권을 설정하지는 않을지 걱정되기 시작했다. 이런 경우가 발생한다면 A는 어떤 조치를 할 수 있을까.

A가 임대차계약상 특약으로 임대인의 주택을 담보로 제공하는 것을 제한하지 않는 한 임대인 B가 본인 소유 아파트를 담보로 제공하는 행위는 소유권의 행사로서 가능하다고 볼 수 있다. 실제 특약이 없고 주택이 담보로 제공된 경우라면 임대인 B와 임대차계약을 체결한 것만으로는 제3자로부터 임대차계약에 대해 보호를 받을 수 없는 것이 원칙이다. 주택임대차보호법의 적용을 받는 주택임대차는 다르다. 임차인이 전입신고를 하고 건물의 인도를 받게 되면 전세권등기 등이 없더라도 계약체결만으로 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 발생한다. 이렇게 주택임대차보호법상 대항력이 발생하는 경우라면 저당권이 설정된 날과 우선순위를 비교해야 한다. 주택임대차보호법에서 인정하는 대항력을 갖추고 우선변제권을 갖게 되면 그 효력이 발생한 날을 기준으로 주택경매 시 변제 등에서의 우선순위가 달라지기 때문이다.

그 다음날부터란 전입신고를 한 날의 다음날 0시부터를 의미한다. 즉 임차인이 임대차계약을 체결한 후 전입신고와 건물인도를 받게 되면 그 다음날 0시부터는 제3자에 대해서도 임대차계약 내용을 주장할 수 있어 임차권을 보호받을 수 있다. 또한 임차인이 계약서상 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 전입신고와 건물인도 및 확정일자를 같은 날 받으면 그 다음날 0시부터 대항력과 우선변제권이 발생한다.

위 사안에서 임차인 A가 점유 및 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날과 비교해서 근저당권설정이 이보다 앞선다면 임차인은 근저당권자에 대항할 수 없게 되고, 근저당권 설정이 이보다 이후라면 그 반대가 된다.

한편 대항력의 효력 발생 시기와 다르게 소유권이나 저당권의 경우 등기 접수 시를 기준으로 물권적 효력이 발생한다. 이에 따라 임차인 A가 전입신고와 아파트의 인도를 받은 날 또는 그 이전에 근저당권이 설정된 경우라면 근저당권자에게 대항하지 못할 수 있다. 이런 점 때문에 임차인은 임대인과의 임대차계약 시 특약으로 임차인의 대항력 및 우선변제권의 효력 발생 전까지는 해당 부동산에 관해 어떤 처분행위도 할 수 없도록 하는 특약을 체결할 필요가 있다.

마찬가지로 임대인이 근저당권을 설정해준 경우뿐 아니라 임대인이 제3자에게 주택을 매도하는 경우도 동일하다. 매수인의 소유권이전등기 접수일과 임차인의 대항력 효력발생일을 비교해 임차인의 대항력이 후순위가 되는 경우 매수인으로부터 퇴거요청을 받더라도 대항할 수 없게 될 수 있다.

마지막으로 임차인의 대항력과 우선변제권은 그 요건이 계속 유지되는 동안만 효력이 발생한다. 이 때문에 근저당권 등 다른 물권보다 대항력과 우선변제권의 효력 발생에서 우선순위에 있다고 하더라도 일시적으로라도 전입신고를 옮기게 되면 이후 다시 전입신고를 해도 대항력과 우선변제권의 효력은 그 즉시 효력을 잃게 된다는 점을 유의해야 한다.

곽종규 KB증권 변호사