'2억원 이하' 저가 주택, '전세보증 사고' 비율 높다

국토연구원 "임대차 시장의 안정성과 지속가능성을 높여야 전세 피해 줄어들 것"

2020년 이후 한국 임대차시장은 전세시장을 중심으로 가격 변동 등락이 높아 전세사기, 전세 보증금 미반환 등 시장 리스크가 발생했다. 시장의 안정성을 높이고 지속가능한 임대차시장을 유도하기 위해 임대차제도에 대한 개선 필요성이 지속적으로 제기됐다./사진=뉴스1

고금리 여파와 이에 따른 금융비용 증가로 전세를 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'에 실패한 집주인들이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 일이 증가했다. 전국 각지에서 조직적 전세사기까지 성행하며 수많은 피해자를 양산하자 세입자 보호와 지원을 보다 강화할 수 있도록 전세 제도를 전면 개편해야 한다는 주장이 나오고 있다.

6일 국토연구원은 '주택 임대차시장 현황과 개선방향' 보고서를 통해 이 같이 밝혔다.

2020년 이후 임대차 시장은 전세를 중심으로 변동성이 확대됐다. 전세가격 변동에 대해서는 매매가격과 금리, 전세 갱신계약 등의 기여도가 높았던 것으로 분석됐다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 따른 경기침체에 적극 대응하던 2020~2021년에는 저금리와 풍부한 유동성으로 주택·전세가격이 크게 오른 반면 월세가격은 상승폭이 크지 않았다.

금리 상승 등의 영향으로 전세가격은 2022년 8월부터 큰 폭으로 하락했다. 월세가격은 그로부터 두 달 뒤 떨어지기 시작해 지난해 7월 기준 전세는 고점 대비 -11.5%, 월세는 고점 대비 -1.7%를 각각 기록했다. 전세가격 변동에 매매가격과 금리의 기여도가 높았으며, 갱신계약의 기여도는 '주택임대차보호법' 개정안(임대차2법) 도입 초기 약 6개월간 높은 수준을 유지한 이후 점차 감소한 것으로 분석됐다.

전세시장의 변동성이 높아지면서 전세사기와 보증금 미반환 등 전세시장의 리스크가 확대됐다. 2022년 중반 이후 전세시장에는 가파르게 가격 하락세와 동시에 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 사태가 나타났다. 비아파트를 중심으로 전세사기와 같은 사회문제도 광범위하게 발생했다.

임차권 등기명령과 전세보증금 보증사고와 같은 전세시장 리스크 지표가 2021년 중반 이후 빠르게 증가, 전세의 보증금 미반환 위험이 과거보다 높아진 상황이다. 이에 임대차 시장에선 월세 선호 현상이 발생하며 2014~2021년까지 전체 임대차 거래의 40% 수준이었던 월세는 2022년부터 50%를 넘어섰다.

최근 임대차 시장은 저가 주택 중심으로 높은 위험도를 보인다. 2018년 공시가격을 기준으로 할 때 2020년 이후 3억원 미만 주택의 등락폭이 컸다. 특히 1억원 미만 주택의 변동성이 다른 금액대 주택보다 높았다. 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 대위변제는 지속적으로 증가했으며 그 대상은 보증금 2억원에 집중됐다. 과거에는 매매가격에 대한 전세가격 영향이 발견되지 않았으나 최근으로 올수록 전세가격이 매매가격을 상승시키는 주요 원인으로 작동하는 것으로 풀이된다.

국토연구원은 ▲주거 취약층 중심의 임대차제도 개편 ▲건전한 임대사업자 육성과 관련 인프라 구축 ▲임대차시장의 월세화에 대비한 전세 제도 개선이 필요하다고 제언했다.

박진백 국토연구원 주택·부동산연구본부 부연구위원은 "임차인 보호와 지원 정책의 대상을 시장변동성과 보증금 미반환 위험에 노출돼 있는 5억원 이하 임대차에 집중하도록 관련 제도를 개편해야 한다"며 "장기적으로 임대주택을 공급하고 꾸준히 관리할 수 있도록 보유세 등 인센티브를 부여하는 형태의 주택임대서비스 산업을 육성하는 것도 도움이 될 것"이라고 말했다. 이밖에도 ▲일정 보증금 예치제도를 통한 무자본 갭투자 방지 ▲전자계약 활성화를 통한 계약 안정성 제고 ▲사전 상담과 예방 중심의 지원체계 구축 등을 제안했다.

현 임대차 시장 제도를 전세에 유리하도록 변경해야 한다는 의견도 제시됐다. 박 부연구위원은 "월세세액공제의 소득기준을 현행보다 상향하고 청년과 신혼부부를 위한 월세바우처도 병행 시행해야 한다"며 "임대소득세 산정 시 주택 수 기준, 간주임대료 산정방식과 같이 전세에 유리한 제도를 전세와 월세 간 균형을 이루도록 하는 것이 방법"이라고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr