‘반값 아파트’ 개인 거래 허용에… “첫 분양자만 시세 차익”

거주의무 5년·전매제한 10년 후 ‘자유 거래’
“최초 분양자만 유리... 정비사업 기대 이익 없어”

정부가 토지임대부 주택의 개인간 거래를 허용키로 하면서 업계에선 첫 분양자에게 시세차익이 집중될 것이라는 지적이 나온다. 또 노후가 상당히 진행된 경우에는 재건축 등에 따른 이익을 볼 수 없어 거래 자체가 어려워질 가능성이 높다.

마곡지구 16단지 토지임대부 분양주택 조감도. /SH공사 제공

5일 국토교통부에 따르면 국토부는 토지임대부 분양주택의 공급 활성화를 위해 개인 간 거래를 허용하는 내용을 골자로 한 주택법 하위 규정인 시행령·시행규칙 개정안을 입법예고했다.

‘반값 아파트’로도 불리는 토지임대부 주택은 공공이 토지를 소유하고 건물만 분양하는 주택 공급 방식이다. 주변 시세보다 저렴하다는 장점이 있지만, 토지 지분임차료의 상승 가능성을 기대할 수 없고 주택을 보유하고도 한국토지주택공사(LH)에만 환매가 가능해 시세 차익을 기대할 수 없다는 단점도 있다.

이번 개정안은 토지임대부 분양주택 수분양자가 거주의무기간 5년, 전매제한기간 10년이 지나면 자유롭게 거래할 수 있도록 한 것이 골자다. 전매제한기간 중 공공환매를 신청하는 경우에는 거주의무기간 경과 전에 매입비용으로 환매된다. 거주의무기간을 경과했으나 전매제한기간에 속한 경우에는 입주금에 시세차익의 70%를 더한 금액으로 환매된다.

하지만 개인 간 거래가 가능해지면서 최초 분양자가 시세차익 ‘로또’를 독차지하게 된다는 문제점이 제기된다. 아파트 가격이 상승할 가능성이 적은 상황에서 결국 최초 분양자가 이득을 독식할 수밖에 없다는 것이다.

고준석 연세대 상남대학원 주임교수는 “의무거주기간이 지난 후 아파트 가격이 계속 올라가는 게 아니라면 소수의 최초 분양자가 시세차익을 가져가는 문제가 생길 수 있다”고 했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “초반 청약 열기는 가져올 수 있지만 매매가가 고점을 지나면 늦게 매수한 사람들은 건물에 대한 소유권밖에 없어 팔 수가 없다”라면서 “불필요한 갈등을 유발할 수도 있다”고 했다.

사인간 자율적 거래는 침체된 부동산 시장에 변화를 불러오기에 역부족이라는 지적도 나온다.

고 교수는 “토지임대부 분양주택의 재건축 연한이 다 되더라도 정비사업에 따른 이익 등을 기대할 수 없기 때문에 일반 아파트 매매와 비교해 매력적이지는 않을 것”이라면서 “재테크 개념으로 내 집 마련을 노리는 수요자들은 일반 매매를 노리는게 차라리 낫다”고 했다.

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