[매경이코노미스트] 임대차법 합헌이 몰고 올 후폭풍

전월세상한제 이후 전세 급등
주택인허가도 눈에 띄게 줄어
사법부 합헌 부작용 줄이려면
정부 민간임대 지원책 필요

전월세시장, 특히 공급 부족의 여파 및 관련 규제의 부작용이 직접적으로 나타나는 월세시장은 신뢰성이 보장되는 관련 통계의 부재로 그 심각성이 제대로 인지되지 못하고 있다. 국가승인통계인 한국부동산원 주택가격동향조사의 서울시 아파트 월세지수를 살펴보면 국제적인 초저금리와 연이어 전월세상한제 도입이 이뤄진 2020년 1월 이후 2024년 1월까지 4년간 누적 상승률이 5%에 불과하다. 그러나 KB국민은행 월세지수로는 24%, 신규 계약만으로 필자 연구소에서 산정한 실거래가지수로는 무려 38% 급등이다. 전세의 경우 부동산원 전세지수로는 오히려 6% 하락이다. 그러나 국민은행 전세지수로는 9% 상승, 신규 계약 기준 실거래가지수로는 20% 급등한 상황을 보여준다. 국가승인통계의 누적 상승률이 과도하게 저평가돼 있으며, 주택가격동향조사 수치로 시장을 판단하는 경우 발생할 수 있는 사회적·정책적 선택의 오류가 걱정된다.

지난달 28일 임대차 계약갱신청구권 및 전월세상한제에 대해 합헌 판결이 내려졌다. 앞에서 살펴봤듯 관련 국가승인통계의 문제점이 존재하는 상황에서 신규 계약 임대료를 오히려 급등시키는 해당 임대차 2법의 부작용이 합리적으로 평가된 결과인지 의문스럽다. 사법적인 합헌 결정이 내려졌다고 시장 기제하에서 발생하는 임대차 2법의 부작용이 사라지진 않는다. 임대료 규제는 결과적으로 민간 임대주택의 공급을 위축시킨다. 현재의 주택 공급 부족 상황에 적지 않은 영향을 미쳤을 전월세상한제 및 계약갱신청구권 4년 차가 돌아오면서 정부가 억지로 눌러뒀던 전월세시장이 한번 요동칠 가능성이 높다.

최근 몇 년간의 주택 공급 상황을 그래프로 그려보면 경악스럽기까지 하다. 수도권의 경우 2018년 거주 단위로 35만호까지 치솟았던 준공 물량은 2023년 18만호로 지속 급감했다. 서울시는 더 심각하게 2016년 9만호를 넘어서던 준공 물량이 2023년 3만호에도 못 미친다. 장래 준공 물량으로 이어질 최근 2년간 인허가 물량은 계속 감소하고 있다. 이미 그동안 경험해보지 못했던 장기간의 월세 급등을 겪고 있는 상황에서 추가적인 공급 부족의 여파는 전월세시장을 더욱 힘들게 할 것이다. 이런 전월세시장의 공급 부족이 야기된 또 다른 중요한 원인 중 하나가 다주택자에 대한 과도한 규제다. 2020년까지 이어진 저금리 시기를 넘어 이후 코로나19 위기와 겹쳐진 초저금리 시기 주택 가격 급등이 발생했음에도 오히려 인허가 물량의 감소가 이어진 원인은 민간 임대주택에 대한 투자와 운영을 담당하는 다주택자들의 역할을 옭아맨 영향이 크다. 완화의 모양새를 보여주기는 했으나 여전히 3주택자 이상의 경우를 과도하게 차별하는 등 다주택자에 대한 보유세·양도세·취득세 중과는 합리적으로 정리하지 못한 상태다. 교과서적인 보유세의 임대료 전가 효과는 4년여간 지속되고 있는 월세 급등에 대한 중첩적인 원인으로 작동하고 있다.

원천적으로는 전월세상한제의 폐지 및 다주택자 중과 폐지 등의 시장 정상화가 갈 길이지만 타협책도 요구된다. 대부분의 나라에선 다주택자들이 주요한 민간 임대주택 공급자 역할을 한다. 다만 국내 전세제도에서 기인하는 갭투자를 통해 자본 차익을 추구하는 다주택자들에 대한 부정적인 국민 정서를 인정한다면 기업형 민간 임대주택 사업자의 육성이 타협안이 될 것이다. 지난 박근혜 정부 시절 시도됐던 뉴스테이가 시장 침체기에도 육성될 수 있도록 과도한 지원책이 주어지고 임대료 통제 및 보증금 비중을 높여 자본 차익을 추구하는 방향으로 변질됐던 경험을 되새겨 운영 수입을 추구하는 장기적인 임대사업자를 육성할 수 있는 틀을 짜야 할 것이다.

[이창무 한양대 도시공학과 교수]