“이게 하숙집이야? 호텔이야?”…대학가 월세 2배에도 2030 몰린다는데 왜 [부동산 이기자]

[부동산 이기자-22]
전세사기 불안한 MZ세대 중심으로
공유주거 ‘코리빙’ 대안으로 부상
공용오피스·펫놀이터·영화관 등 공유
침실과 화장실은 독립적 공간으로
대학가·업무지구서 활발하게 운영中
원룸·오피스텔보다 비싼 가격은 부담

부동산 개발업체 MGRV가 운영하는 코리빙 브랜드 ‘맹그로브’의 신촌점 모습. [사진출처=MGRV]

여러분 ‘코리빙(Co-living)’이라고 들어보셨나요. 1인 가구가 늘며 생겨난 새로운 주거 형태입니다. 예전에는 부동산 스타트업 위주로 다뤄졌는데요. 최근 들어선 대기업과 자산운용사도 코리빙 상품을 속속 내놓고 있습니다.

새 학기를 앞둔 대학생, 전세사기가 두려운 직장인 등을 중심으로 코리빙에 대한 관심이 커지고 있기 때문입니다. 정부가 작년에 관련 제도를 정비했고, 올해 세제 지원에 나서겠다고 밝힌 것도 영향을 미쳤습니다. 어떤 주거 형태인지 자세하게 한번 살펴볼까요.

독립된 원룸과 다양한 공유공간...고시원의 진화?

코리빙은 한 건물 안에 개인 공간과 공용 공간이 섞여 있는 주거 유형입니다. 예를 들어 침실과 화장실은 독립된 원룸 형태로 제공하는 반면 거실과 주방은 입주민들이 같이 쓰도록 만든 겁니다.

과거 대학가나 고시촌에서 흔히 볼 수 있던 기숙사, 고시원, 하숙집이 진화한 형태라고 이해하면 쉽습니다. 다만 운영 주체가 기업인 게 다른 점입니다. 그래서 코리빙은 기업이 운영하는 ‘임대형 기숙사’라거나 ‘공유 주거’라고도 불립니다.

서울 코리빙 시설 공급 추이 [사진출처=세빌스코리아]

글로벌 종합부동산그룹 세빌스가 작년 발표한 ‘한국 코리빙 시장 리포트’에 따르면 코리빙 시설은 대학가와 업무지구에 주로 들어서고 있습니다. 서울 코리빙 시설의 수용 가능 인원수는 7000명이 넘는 것으로 집계됐습니다. 올해도 수백 명이 입주할 수 있는 신규 시설이 추가로 공급될 예정입니다.

다양한 시설 있는 건 장점...상대적 비싼 월세는 단점

요즘 새로 생기는 코리빙 시설은 공용공간을 다양하게 꾸미는 게 특징입니다. 거실과 주방뿐만 아니라 공유 오피스, 피트니스센터, 펫 놀이터, 영화관 등을 조성하는 겁니다. 코리빙 시설에 살고 있는 30대 직장인 김 모씨는 “공유 오피스에서 일을 자주 한다”며 “고가의 장비를 갖춘 회의실도 별도 비용 없이 쓸 수 있어 좋다”고 말했습니다.

기업이 운영하니 상대적으로 전·월세 보증금을 안전하게 회수할 수 있단 의견도 나옵니다. 서울 마포구 신촌의 한 코리빙 시설에 거주하는 대학생 이 모씨는 “작년부터 보증금을 돌려받지 못하는 사기 사건이 워낙 많지 않았냐”며 “불안한 마음에 조금이라도 안전한 선택을 한 것”이라고 밝혔습니다.

부동산 개발업체 SK디앤디가 운영하는 에피소드 서초 393의 펫 플레잉 존. [사진출처=SK디앤디]

하지만 세상에 공짜는 없습니다. 단점은 아무래도 가격입니다. 신촌의 한 공인중개소 대표는 “대학가 원룸은 월세가 평균 60만~80만원, 오피스텔은 80만~100만원 정도 한다. 보증금은 1000~2000만원 선”이라며 “코리빙 시설은 이보다 비싼 100만원 초반에서 중반대로 평균 월세가 책정되고 있다”고 설명했습니다. 보증금은 코리빙 시설마다 다양했습니다.

그나마 대학가는 싼 편이기도 했습니다. 업무지구 주변의 코리빙 시설은 평형에 따라 월 임대료가 수백만 원을 호가하는 경우도 있었습니다. 세빌스도 리포트에서 “비슷한 규모와 연식의 오피스텔보다 코리빙 시설 월 임대료가 10~20% 정도 높다”고 밝혔습니다. 아울러 공용 공간을 여럿이 쓰다보면 정리 문제 등이 발생하기도 하겠지요.

부동산 개발업체부터 대기업, 자산운용사까지 주목

서울 마포구에 있는 맹그로브 신촌 건물 외관 [사진출처=MGRV]

코리빙 운영 기업과 브랜드도 점차 다양해지고 있습니다. 부동산 개발업체 MGRV는 코리빙 브랜드 ‘맹그로브’를 운영합니다. 2020년 서울 종로구에 맹그로브 숭인을 처음 선보였습니다. 이후 동대문구에 맹그로브 신설, 중구에 맹그로브 동대문을 각각 오픈했습니다.

이때까진 호텔 등으로 쓰이던 건물을 리모델링해 코리빙 시설을 만들었는데요. 지난해 마포구에 아예 처음부터 새로 지은 맹그로브 신촌을 개설했습니다. 지점별로 조금씩 다르지만 유튜브 촬영·편집 부스, 영화 라운지 등 이색적인 공용 공간을 꾸며놓은 게 특징입니다.

MGRV는 이달 들어 코람코자산신탁과 손을 잡기도 했습니다. 코람코자산신탁은 전국 160곳의 주유소 부지를 개발하는 상장 리츠를 보유하고 있는데요. 이 리츠의 미래 먹거리로 코리빙 사업을 추진하기로 했습니다. 그 전까진 주유소 땅을 맥도널드, 폴바셋 등의 드라이브스루 매장으로 주로 바꿨는데 이젠 맹그로브도 세우겠단 겁니다.

SK디앤디가 운영하는 에피소드 강남262의 코워킹 공간 [사진출처=SK디앤디]

SK그룹 계열사이자 부동산 개발업체인 SK디앤디도 코리빙 브랜드 ‘에피소드’를 갖고 있습니다. 맹그로브가 대학가 중심으로 자리한다면 에피소드는 업무지구에서 주로 보입니다. 20~30대 직장인이 몰려 있는 강남, 서초, 성수 등에서 찾을 수 있죠.

총 6곳의 지점에서 국내 최대 규모인 3800가구를 운영하는 중입니다. 올해 상반기에는 용산구에 에피소드 용산을 새롭게 선보일 예정이기도 합니다. 차별점은 입주자가 취향에 맞는 가전과 가구를 구독해 빌려 쓸 수 있단 겁니다.

부동산 프롭테크 업체와 대기업도 적극 손을 잡고 있습니다. 야놀자클라우드와 KT에스테이트는 트러스테이란 기업을 새로 만들었습니다. 이후 트러스테이는 코리빙 브랜드 ‘헤이’를 내놓았어요. 과거 KT 통신 기지국으로 쓰였지만 지금은 놀고 있는 땅을 개발해 헤이를 선보이는 게 핵심입니다.

트러스테이가 운영하는 헤이(heyy) 신정점 건물 전경 [사진출처=트러스테이]

현재 강북구 미아점, 광진구 군자점, 양천구 신정점이 영업 중입니다. 프롭테크 업체가 관여하는 만큼 디지털 기반의 스마트 주거를 앞세워 차별화를 모색합니다. 모바일 어플리케이션 하나로 주민 간 소통, 하자 보수 신청, 실내 조명·온도·가전 제어를 할 수 있다고 합니다.

자산운용사도 코리빙 투자에 관심을 보입니다. 마스턴투자운용은 지난해 유니언플레이스와 함께 코리빙 사업에 진출한다고 발표했습니다. 마스턴투자운용이 코리빙 리츠를 만들어 돈을 모으고, 유니언플레이스가 코리빙 공간을 운영·관리한다는 구상입니다.

유니언플레이스는 주거, 업무, 휴식, 여가를 모두 즐길 수 있는 유니언타운을 세우는 걸 목표로 합니다. 유니언타운 건물 안에 공유주거 업플로, 공유오피스 유니언워크 등이 마련돼 있습니다.

유니언플레이스가 운영하는 유니언타운 전경 [사진출처=유니언플레이스 홈페이지]

아직까진 코리빙이 2030세대를 중심으로 퍼지고 있는데요. 유니언플레이스는 이를 고령층까지 확대하는 방안을 모색 중입니다. 코리빙과 시니어하우스 상품을 선보이기 위해 에이플러스에셋그룹의 계열사와 업무협약도 체결했습니다.

이 외에도 글로벌 자산운용사 ICG가 부동산 프롭테크 홈즈컴퍼니와 조인트벤처를 설립하고 3000억원 규모 펀드를 조성해 국내 공유 주거 시설 개발에 나서겠다고 한 바 있습니다. 로컬스티치, 패스트 파이브 등도 잘 알려진 코리빙 브랜드입니다.

제도 정비 됐다지만...구체적인 금융 지원 아직

정부가 지난해 코리빙 시설에 대한 법적 기준을 만든 것도 산업 성장에 영향을 미쳤습니다. 그 전까지는 코리빙을 위한 법이나 제도가 아예 없었거든요. 하지만 다양한 사업자가 생기며 국토교통부는 건축법 시행령을 개정했습니다.

코리빙도 기숙사의 하나로 보기로 한 겁니다. 이른바 ‘임대형 기숙사’입니다. 원래는 학교와 공장에서만 일반 기숙사 형태를 운영할 수 있었어요. 하지만 작년부턴 임대형 기숙사도 민간임대주택 특별법 상 등록임대주택 대상이 됐습니다.

맹그로브 신촌점 내부 모습 [사진출처=MGRV]

당시 국토교통부는 공공지원 민간임대주택처럼 임대형 기숙사도 새로 건설할 때 기금 출자나 융자를 지원하겠다고 했습니다. 다만 아직도 구체적인 금융 지원 기준은 나오지 않았습니다. 민간 사업자들은 ‘대기 모드’를 계속 유지하고 있죠. 부동산 경기 침체기인데다 고금리 기조가 유지되고 있어 금융 지원 없이 사업성을 높이는 게 쉽지는 않은 상황입니다.

그나마 정부가 지난 1월 코리빙과 같은 주택공급 유형을 다양화하겠다고 재차 밝혔습니다. 민간 사업자들은 코리빙을 확대하겠단 정부 방침에 기대감을 표시하고 있습니다. 공공에서 비슷한 유형의 주택공급이 잘 이뤄지면 민간사업 확대에도 도움이 된다는 겁니다.

서울시, 공유주택에 ‘용적률 상향’ 인센티브

지자체 중에선 서울시가 가장 먼저 1인 가구를 위한 코리빙 주택을 적극 공급하겠다고 밝혔습니다. 서울시는 2월 26일 “1인 가구를 위한 공유 주택을 활발하게 공급할 계획”이라며 “용도지역 상향과 세제 혜택을 제공해 민간사업자의 참여를 유도하겠다”고 말했습니다.

용도지역을 올려 사업성을 높여주는 대신 임대료를 싸게 줘야 한다는 조건을 붙였습니다. 주거 공간에 대한 임대료는 주변 원룸 시세의 50~70% 수준으로 공급하고, 그 밖의 공용 공간은 입주자가 선택해 사용한 만큼만 부과하기로 한 겁니다.

서울시 1인가구 공유주택 정책 ‘안심특집’

서울시는 코리빙 시설이 청년 1인 가구에게 ‘주거 사다리’가 될 수 있게 만들 방침입니다. 만 19~39세는 6년까지 거주가 가능합니다. 만 40세가 넘은 중장년 이상은 최장 10년까지 살 수 있도록 합니다.

대상지는 역으로부터 350m 안에 있는 역세권이거나 간선도로에서 50m 안에 있는 곳으로 선정할 예정입니다. 의료시설 인근 350m 안에 있는 땅도 대상지가 될 수 있습니다. 청년뿐만 아니라 홀로 사는 어르신에게도 코리빙 시설을 공급하기 위함입니다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “2030년에는 서울 시내 5집 중 2집이 1인 가구일 것으로 예상된다”며 “그 시점까지 5년 밖에 남지 않아 1인 가구를 위한 주거 방안이 꼭 마련돼야 할 시점”이라고 도입 배경을 설명했습니다.

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