“4억원씩 더 내야한다고?”... 1기 신도시 리모델링 분담금 부담에 ‘갈팡질팡’

평촌·일산 등 리모델링 분담금, 재건축과 맞먹어
공사비 증가로 2배↑
재건축 위주의 정부 정책에 동력 상실

공동주택 리모델링 사업을 추진하던 1기 신도시 아파트 단지들이 치솟은 공사비와 함께 늘어난 분담금에 몸살을 앓고 있다. 정부가 노후계획도시 재정비 위한 특별법을 통해 ‘재건축 활성화’에만 정책의 초점을 맞춰 동력을 상실한데다, 리모델링 단지 분담금이 재건축과 비슷한 수준까지 오르는 등 현실적 어려움도 가중되고 있다.

안양시 동안구 목련마을2단지 대우선경아파트의 리모델링 추정 분담금. /독자제공

29일 조선비즈 취재에 따르면 최근 안양시 동안구 목련마을2단지 대우선경아파트에는 리모델링 분담금이 제시된 우편물이 각 세대에 전달됐다. 주택형별 분담금 평균은 최소2억9000만원(전용면적 34㎡)에서 4억7900만원(전용면적 58㎡)까지 책정됐다. 지난 2021년 같은 평형의 분담금 평균 추정치는 각각 1억9900만원에서 2억8600만원 수준이었다. 3년 만에 2배 가까이 늘어난 것이다.

목련마을2단지는 1991년 준공 이후 1기 신도시인 평촌에서 2022년 처음으로 리모델링 행위를 허가 받아 사업을 추진해 온 단지다. 용적률은 193%다. 그러나 최근 분담금 우려가 커지면서 일부 조합원들이 재건축준비위원회 발족했다. 공사비가 치솟는 바람에 정작 재건축에 드는 분담금 비용과 별반 다르지 않다고 주장이 나왔다.

평촌뿐 아니라 같은 1기 신도시인 일산에서도 리모델링 아파트의 분담금 문제가 주민들 사이 갈등의 축이 되고 있다. 일산 문촌마을16단지 재건축추진위원회가 지난해 컨실팅 업체에 의뢰해 밝힌 단지의 추정 리모델링 분담금은 전용 84㎡ 기준 약 4억2000만원 수준이다. 전용 67㎡ 기준으로도 3억 2000만원이 넘는다. 자재비 상승에 따른 공사비 증가와 물가상승률(3.5%)을 반영한 것이라고 설명했다.

그러나 리모델링 조합의 주장은 다르다. 지난해 초 작성된 리모델링 컨선팅 시범 사업 보고서에는 사업성이 낮을 때를 기준으로 추정한 분담금이 전용 67㎡ 2억4389만원, 전용 84㎡ 3억1771만원이었다. 이 단지는 2022년 포스코이앤씨로 시공사 선정까지 마쳤지만, 추정 분담금을 근거로 리모델링을 추진해야 한다는 쪽과 재건축을 추진해야한다는 쪽으로 의견이 엇갈리고 있다.

일례로 강남 재건축 핵심 지역인 압구정 3구역 조합이 공개한 자료에 따르면 전용면적 84㎡를 소유한 조합원이 새 아파트 전용 84㎡를 받기 위해서는 분담금 3억300만원을 내야한다. 노원구 상계주공5단지 역시 84㎡를 받기 위해서 평균 5억원의 분담금을 내야하는 것으로 알려졌다.

리모델링 분담금 문제로 사업이 중단된 곳도 있다. 1기 신도시인 분당 매화마을 1단지는 금리 인상, 공사비 상승에 따른 분담금 문제로 리모델링 사업 추진이 잠정 중단됐다. 지난해 원자잿값 인상에 따른 공사비 인플레이션 등으로 인해 1~2년 사이 분담금이 자체 추산 금액보다 2배 가까이 증가했는데, 분담금이 7000만원으로 추산됐다가 1억2000만원으로 늘어났다. 공사비는 평당 690만원 수준으로 예상보다 200만원 가까이 증가했다.

일산·분당 등 1기 신도시들은 준공 연한 기준을 채우지 못해 재건축보다 리모델링을 선택한 단지가 비교적 많았다. 그러나 오는 4월부터 노후계획도시 재정비 위한 특별법이 시행되면서 동력을 잃어가는 분위기다. 특별법의 핵심은 정부가 기존 용적률이 높은 아파트도 리모델링이 아니라 재건축으로 선회할 수 있도록 규제를 완화하는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 “결국 나중에 다 짓고 팔아서 들어오는 일반분양 수익이 많아야하는데 리모델링은 늘릴 수 있는 가구 수가 적어 수익분이 적다. 여기에 공사비까지 오르면서 재건축을 희망하는 단지들이 늘어나고 있다”며 “하지만 현실적으로 서울도 재건축 시공사를 구하기 어려운 마당에 1기 신도시는 더 어려울 수 있어 사업 선회로 시간을 끄는 것보다 빠르게 진행하는 편이 나을 수 있다고 본다”고 조언했다.