실거주 의무 3년 유예 법 개정안 국회 통과...5만가구 한숨 돌려

분양가 상한제 아파트에 대한 실거주 의무를 3년간 유예하는 내용을 담은 주택법 개정안이 29일 국회를 통과했다. 사진은 올해 말 입주 예정으로 실거주 의무 대상인 서울 강동구 '올림픽파크포레온'의 최근 모습. /연합뉴스

분양가 상한제 적용 아파트 청약 당첨자들에게 적용하는 실거주 의무를 3년 유예하는 내용의 주택법 개정안이 29일 국회 본회의를 통과했다. 당장 입주 계획이 없는데도 실거주 의무 때문에 무리하게 대출을 받거나 입주를 준비해야 했던 5만여 가구가 한숨 돌리게 됐다. 주택법 개정안은 국무회의 등 후속 절차를 거쳐 3월 중순부터 시행할 전망이다.

실거주 의무란 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 싸게 분양한 아파트 당첨자는 입주 시작 때 무조건 들어가 2~5년간 의무적으로 살아야 하는 규정이다. 서울 강동구 올림픽파크 포레온, 성북구 장위자이레디언트 등 전국 77단지 4만9766가구가 이번 실거주 의무 3년 유예 혜택을 보게 됐다.

실거주 의무는 2021년 2월 이후 공공 택지에 지은 아파트와 서울 18구, 경기 과천·광명·하남에서 분양한 민간 아파트에 적용됐다. 청약 시장 과열과 전세를 끼고 사는 ‘갭 투자’를 막는다는 취지로 도입했다. 하지만 청약으로 생애 처음 집을 마련했는데 자금이 부족한 실수요자나 자녀 교육 등의 문제로 당장 입주하기 어려운 사람들에게 과도한 규제라는 지적이 많았다. 이에 작년 1월 정부가 실거주 의무 폐지 방침을 밝혔지만 야당 반발로 1년 넘게 법 개정이 이뤄지지 못했다.

다만 이번 ‘실거주 의무 3년 유예’가 실제 전세 계약이 2년+2년(계약 갱신 청구권)으로 이뤄지는 현실을 감안하면 계약 기간이 맞지 않는다는 우려가 나오고 있다.. 전세를 한 번만 살고 나가야 해서, 해당 아파트에 전세로 들어오려는 이가 많지 않을 것이라는 얘기다.

앞으로 전셋집을 구하는 사람들은 해당 아파트가 실거주 의무 적용 대상인지를 따져봐야 한다. 분양가 상한제 단지라 하더라도 이미 살던 재건축 조합원이 분양받은 아파트는 실거주 의무 대상이 아니다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “실거주 의무가 있는 경우 양측 합의로 3년짜리 계약서를 쓰는 것도 방법”이라고 말했다.

집주인은 실거주를 위해 세입자에게 퇴거를 통보하는 시점과 방식에 주의해야 한다. 계약이 1~6개월 남은 기간 안에 통보하고 그 근거를 남겨야 한다. 통보 시기를 놓치면 세입자를 내보낼 법적 권리가 사라지기 때문에 실거주 의무를 지킬 수 없다. 실거주 의무를 위반하면 1000만원 이하 벌금이나 1년 이하 징역형을 받고 아파트를 분양가 수준에 LH(한국토지주택공사)에 되팔아야 한다.

이번 실거주 의무 3년 유예안은 부동산 시장에서 근본적 해법이 될 수 없다는 지적도 나온다. 최근 서울 아파트 평균 가격이 10억원을 넘는 것을 감안하면, 대출을 최대한 끌어 쓴다 하더라도 입주 때 현금이 최소 6억원 필요하다. 예전엔 전세 보증금으로 잔금을 치르고 나중에 돈을 모아 입주하는 경우가 많았는데, 이제 그 방법이 안 되니 생애 첫 주택 구입자 같은 실수요자도 힘들어진다는 것이다.