“거의 서울이나 다름없지”…3만 가구 ‘미니 신도시’ 개발한다는 광명

하안주공 13개 단지 종상향
용적률은 최대 330%까지
택지지구에 금천구 땅 포함
전문가 “고금리·경기침체로
투자엔 신중할 필요” 제기

경기 광명시 하안 주공 아파트 전경. [매경DB]

‘준서울’ 지역으로 불리는 경기도 광명시 철산·하안 택지지구를 미니 신도시급인 약 3만2000가구 규모 대단지로 개발하는 청사진이 나왔다. 대상지에 속한 노후 단지들이 제각각 재건축을 추진하자 광명시가 체계적인 개발을 유도하기 위해 지침을 만든 것이다. 여기에 서울 금천구 땅이 일부 속해 서울시 심의 문턱도 넘었다.

29일 서울시는 전날 도시·건축공동위원회에서 ‘하안 택지지구 지구단위계획’을 통과시켰다고 밝혔다. 지구단위계획은 통상 지역 개발 지침으로 불린다. 광명시 개발 계획이 서울시 심의 문턱을 넘은 건 계획안에 금천구가 가진 안양천 용지가 약 1만㎡ 규모로 포함됐기 때문이다. 하안 택지지구와 금천구는 안양천 하나를 사이에 두고 붙어 있다.

1980~1990년대 대규모 주택 단지로 조성된 하안 택지지구는 면적이 약 136만㎡다. 하안주공 1~13단지 아파트가 지구에 포함돼 있다. 전체 규모는 2만192가구에 달한다. 한국토지주택공사(LH)가 관리하는 13단지를 제외한 나머지 단지들은 재건축을 시작하기 위해 정밀안전진단 절차를 밟고 있다. 현행법상 정밀안전진단에서 D~E등급을 받아야 재건축을 추진할 수 있다.

이번 계획안에는 하안주공 13개 단지를 9개의 특별계획구역으로 지정하는 내용이 담겼다. 1·2단지, 3·4단지, 6·7단지, 10·11단지는 통합개발을 권고하기 위해 하나의 구역으로 묶었다. 나머지 5, 8, 9, 12, 13단지도 각각 특별계획구역으로 지정됐다.

경기도 광명시 하안 택지지구 위치도

가장 눈길을 끄는 건 모든 단지의 용도 지역을 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 올려주는 방안이 마련된 것이다. 향후 세부 개발계획을 수립할 때 종상향을 해줄 예정이다. 종상향이 되면 법적 상한 용적률은 기존 250%에서 300%로 늘어난다. 하안주공 1~13단지가 대부분 15층 높이 중고층 단지라 기존 용적률로는 사업성이 떨어져 재건축이 어렵다고 판단한 것으로 풀이된다.

서울시와 광명시는 친환경 건물에는 용적률 인센티브를 이보다 더 주기로 했다. 가령 제로 에너지 건축물 인증을 받는 등의 노력을 하면 용적률을 최대 330%까지 쓸 수 있다. 최고 높이 기준은 130m로 제시됐다. 보통 아파트 1층 높이가 3m란 점을 고려하면 이론적으론 43층까지 올릴 수 있다.

랜드마크 주동은 주변 경관에 저해되지 않는 선에서 높이를 이보다 더 유연하게 적용할 방침이다. 종상향에 따른 공공기여는 정원문화도시를 조성하는 방향으로 이뤄진다. 안양천 수변공간 활성화를 위한 덮개공원을 만드는 게 대표적이다.

광명시는 철산 택지지구에 대한 지구단위계획도 수립했다. 해당 계획안에는 철산주공 12·13단지를 특별계획구역으로 지정하고 종상향해주는 내용이 담겼다. 용적률과 높이 규제가 이같이 완화되며 철산·하안 택지지구는 기존보다 약 6000가구 늘어난 약 3만2000가구 규모 주거 단지로 변신하게 된다.

다만 재건축 호재가 매매 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 분석도 나온다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “당장 개발 호재보단 부동산 시장 침체와 고금리 문제가 더 중요한 요인이어서 투자에 신중할 필요가 있다”며 “광명 입지는 지하철 7호선 접근성에 따라 가치가 달라지는데 하안주공 단지들은 상대적으로 먼 거리에 있다”고 말했다.