분당·일산 ‘1기 신도시’ 재건축 찬물?…“성공하려면 ‘이것’ 낮춰야”

노후계획도시 정비 세미나
용적률 200%→750% 늘어도
확대된 용적률 43% 공공기여
“기여율 조정·사업비 지원해야”

경기도 고양시 일산 아파트 단지 전경. [매경DB]

“1기 신도시 재건축 안전진단을 면제받기 위한 공공기여 비율이 너무 높아서 이를 낮추지 않으면 정비사업이 활성화되기 어렵다.”

분당·일산 등 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비사업이 예상보다 활성화하지 못할 것이란 전망이 나왔다. 정부가 특별법을 통해 안전진단을 면제하고 용적률을 높여주기로는 했지만 가파른 공사비 인상과 과도한 공공기여로 조합의 사업 추진 동력이 떨어질 수 있기 때문이다.

28일 국토교통부와 한국부동산금융포럼은 한국토지주택공사(LH) 서울지역본부에서 ‘노후계획도시 정비사업’ 정책 세미나를 열어 이같은 문제를 논의했다.

이날 김정주 건설산업연구원 실장은 노후계획신도시 정비에서 금융·세제지원 강화 방안에서 1기 신도시 정비사업에 대한 우려를 표했다. 정비사업 추진을 위한 여건이 악화돼 조합원들 사업 참여도가 떨어질 수 있다는 지적이다. 급등한 공사비와 금융조달비로 비용은 늘었지만, 부동산 경기 침체로 조합이 벌어들일 일반분양 수입 기대치는 줄어들었다. 조합원들이 내야 할 추가 분담금이 늘어날 가능성이 커진 것이다.

정부는 노후계획도시 정비사업 활성화를 위해 통합 재건축시 안전진단을 면제하고, 용적률을 높여주는 인센티브를 제시했다. 하지만 조건으로 내건 ‘공공기여’ 수준이 과도하다는 지적이다.

예를 들어 정부는 특별법 시행령을 입법예고하며 지자체가 수립할 기본계획에서 허용된 용적률까지 증가하는 부분은 10~40%를 환수하고, 특별정비구역으로 지정되면서 기준 용적률을 뛰어넘어 받은 인센티브에 대해 40~70%의 공공기여 비율을 적용키로 했다. 즉 현재 용적률이 200%이고 기본계획상 용적률 상한선이 500%인 아파트가 특별법을 적용받아 750%까지 늘어나게 되면 추가 용적률 550% 중 300%는 10~40%를, 나머지 250%는 40~70%를 환수하게 된다. 각각의 공공기여율 중간값을 적용해도 전체 증가분의 43.2%가 공공기여로 환수되는 셈이다.

김 실장은 “용적률 상향으로 50층 이상 건축할 경우 재난관리법상 대피층 설치가 의무화되는 등 오히려 공사비가 크게 증가할 수 있다”며 “안전진단 면제에 필요한 공공기여율이 다소 과도한 것은 아닌지 고민할 필요가 있다”고 지적했다.

이밖에도 김 실장은 조합의 기타 사업비와 기반시설설치비에 대한 지원 방안도 고민해야 한다고 제안했다. 앞서 정부는 노후계획도시 정비사업을 위해 약 12조원 규모의 미래도시펀드를 조성하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 실제 재원조달과 운용방식은 구체화되지 않은 상태다. 김 실장은 “미래도시펀드 운용방안의 하나로 펀드를 조성한 뒤 기타 사업비와 기반시설설치비를 지원해 조합의 비용부담을 완화할 필요가 있다”고 조언했다. 이외에도 준조세 성격의 부담금 감면, 공공기여 방식의 다양화 등도 노후계획도시 정비 활성화를 위한 방안으로 제시됐다.