"연봉 따라 대출 두 배"… 미분양 단지 '스트레스 DSR' 예외

2월26일 전 입주자모집공고·매매계약, 저금리 대환대출 등 스트레스 DSR 예외

지난 26일부터 은행에서 변동금리 주택담보대출을 받으면 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 적용에 따라 대출 한도가 기존보다 줄어든다. /사진=이미지투데이

미래 금리 변동의 위험을 대출 한도에 반영한 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)'이 은행권 주택담보대출(주담대)을 대상으로 시행됐다. 지난 26일부터 은행에서 변동금리 주담대를 받으면 대출 한도가 기존보다 줄어든다. 1880조원을 넘어선 가계부채 안정화가 목적이다.

대출은 부동산 거래 결정의 최대 요소로 스트레스 DSR 시행은 향후 집값에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 2021년 하반기 시작된 한국은행 기준금리 인상 여파로 아파트 청약시장 미분양이 늘고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 위기가 도래한 시점에 대출 한도의 변화는 부동산 거래 침체를 가속화할 전망이다.

27일 금융권에 따르면 변동·혼합금리 주담대의 스트레스 DSR이 지난 26일부터 일부 시행됐다. 26일 전에 입주자모집공고를 낸 신규 분양단지나 매매계약을 체결한 경우 새 규제를 적용하지 않는다. 동일한 은행에서 한도 증액이 없는 대환대출이나 재약정의 경우도 올해 연말까지 스트레스 DSR을 비적용한다. 신용대출이나 기타 대출, 제2금융권은 올 5월까지 스트레스 DSR을 적용하지 않는다.

NH농협은행 시뮬레이션 결과 기존 부채가 없다고 가정시 시장금리 기준으로 연봉 5000만원과 7000만원인 차주가 받을 수 있는 주담대는 약 1.4배 차이가 나지만 기존 신용대출이 5000만원인 경우 2배 이상 차이가 날 수 있다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산 수석위원은 "과거 주담대를 받을 때는 주택담보대출비율(LTV)이 중요해 지역에 따라 대출 가능금액이 달랐지만 이제는 개인의 원리금상환 능력이 더 중요한 시대가 됐다"면서 "연소득 증가에 한계가 있다면 기존 대출을 줄이는 게 대출 한도를 늘리는 데 효과적"이라고 설명했다.

자료 제공=NH농협은행

한도 증액 없이 다른 은행으로 대출을 갈아타는 경우에는 스트레스 DSR이 적용돼 대출 한도가 줄어든다. 서민금융상품과 300만원 이하 소액대출, 전세자금대출, 주택연금, 보험계약대출, 예적금담보대출, 할부리스, 단기카드대출 등도 예외 적용한다.

다만 이주비나 중도금 대출, 전세자금대출을 받은 이후 신규 주담대를 추가로 받는 경우 원리금에 이들 대출의 원금과 이자가 포함돼 스트레스 DSR을 적용받는다.

오는 6월30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%다. 스트레스 금리는 과거 5년 중 가장 높은 수준의 월별 가계대출 가중평균금리(한국은행 발표)와 현 시점 금리를 비교해 결정한다. 다만 금리 변동기의 과다·과소 추정 경향을 보완하기 위해 일정 수준 하한(1.5%) 상한(3.0%)을 부여하기로 했다.

제도 시행에 따른 충격을 줄이기 위해 올 상반기 스트레스 금리의 25%, 하반기 50%만 적용한다. 내년부터 100%를 적용한다. 올 상반기 차주별 주담대 한도는 대출 유형에 따라 약 2~4% 수준의 감소가 예상된다. 소득 5000만원 차주가 만기 30년 원리금분할상환 주담대를 신청한다고 가정시 대출 한도는 기존 3억3000만원이다.

스트레스 DSR은 올 하반기 적용 범위 등이 확대될 예정이다. 내년부터 모든 금융회사의 DSR이 적용된다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr