[고수칼럼] 계속되는 부동산 침체… 10억 아파트 증여하려면

단순증여·부담부증여·저가양도… 3가지 방법 중 세액 비교해봐야

서울 중구 남산에서 바라본 도심에 아파트 단지가 보이고 있다./사진=뉴스1

최근 부동산 시장을 두고 "가격이 오른다, 내린다" 등 수많은 전망들이 쏟아지고 있다. 이런 시기에 고민해 보면 바람직한 것이 바로 '부동산 증여'다.

다른 자산과 대비해 부동산을 증여할 때는 시기가 중요하다. 미래의 수익이 높은 자산을 낮은 가격일 때 증여해 낮은 세율구간을 적용받고 증여 이후에 수익을 수증자에게 귀속해 또 다른 자산을 구입하는 것이 핵심이다.

표=김은옥 기자

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부동산 증여하는 3가지 방법

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부동산 증여를 하겠다고 마음을 먹었다면 기본적인 방법 3가지를 알아야 한다. ▲단순 증여 ▲부담부증여 ▲매매계약을 통한 저가양도다. 우선 '단순 증여'는 시가(또는 공시지가, 이하 시가로만 작성)대로 증여하며 인적공제만을 차감해 증여세를 계산한다.

'부담부증여'는 채무도 함께 증여해 주는 것이다. 보통 채무는 임대보증금이나 해당 담보물의 대출이 일반적이다. 이 방식은 양도한 채무에 대해서는 증여자가 양도세를 내고 수증자는 인적공제와 더불어 인수한 채무를 차감해 증여세 과세표준을 계산한다.

'저가양도'는 말 그대로 시세보다 낮은 금액으로 매매계약을 한다. 이때 매도인은 특수 관계인과 거래 시 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액 이상을 시가보다 저가로 매도하면 시가를 양도가액으로 재계산한다. 특수관계자 매수인은 시가에서 '본인자금으로 매수한 금액'과 '시가의 30% 이상 또는 3억원 중 적은 금액'을 차감해 증여세를 계산한다.

부동산 증여를 하겠다고 한다면 이 3가지 방법을 서로 비교해 봐야 한다. 단순 증여 말고 다른 방법을 이용한다면 증여세 과세구간을 내리는 효과와 1세대 1주택 양도세 면제를 받는 전략 등을 사용할 수가 있다.

아파트 가격의 경우 동일 평형, 동일 조건의 6개월 내 실거래가를 시가로 활용할 수 있어 지금처럼 부동산 가격이 떨어졌을 때 절대적인 증여 금액을 낮추는 것까지 함께 사용할 수가 있다.

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10억 아파트 증여하는데 세금 낮추려면

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예를 들어 ▲1세대 1주택 부모 ▲시가 10억원 공동주택 ▲대출 6억원 ▲조건을 충족한 자녀에게 증여한다고 가정해보자. 자녀는 스스로 모은 자금으로 현금 2억을 가지고 있는 상황이며 다른 부동산세를 가산할 기타 조건은 없다고 가정해 본다.

이같은 조건에서 단순 증여를 한다면 시가 10억원에 대해서 자녀 인적공제 5000만원을 차감해 9억5000만원에 대해서 증여세가 부과된다. 과세구간 5억원 초과 10억원 이하로 2억2500만원 산출 세액이 계산된다.

부담부 증여를 한다면 증여세는 10억원에서 대출 6억원과 인적공제 5000만원을 차감해 3억5000만원이 과세표준이 된다. 1억원 초과 5억원 이하 과세구간으로 6000만원의 산출 세액이 계산된다.

저가 매도를 하는 경우 10억원의 공동주택을 수증자 자금인 2억원으로 계약한다. 10억에서 2억원을 차감 후 '시가의 30% 이상 또는 3억원 중 적은 금액'인 3억원과 인적공제 5000만원을 차감해 4억5000만원이 과세표준이 된다. 1억원 초과 5억원 이하 구간으로 8000만원이 산출 세액이 된다.

신고세액 공제 등 미차감한 증여세만 비교해서 보면 단순 증여는 2억2500만원, 부담부증여는 6000만원, 저가 매도는 8000만원의 증여세가 나온다. 이같은 경우에서는 부담부 증여를 하는 것이 증여세 측면에서는 가장 이득이 되는 선택이 되는 것이다.

부동산 투자를 해본 사람들은 잘 알 것이다. 부동산을 잘 사는 것도 중요하지만 세금을 잘 다루는 것도 수익률을 가르는 중요한 투자다.

세금에는 정답이 없다. 사람마다 상황과 의견에 따라 최적의 방향을 찾아봐야 한다. 복잡한 세무 체계에 대한 상담이 필요하다.

상담을 통해 세밀한 상황을 공유하고 방법을 고민해야 한다. 절세할 수 있는 다양한 전략을 복합적으로 사용할 수가 있을 것이다. 부동산 침체기에 한 번쯤 부동산 관련 세금 상담을 받아보고 본인에게 맞는 최고의 투자를 하길 바란다.

임태원 IBK기업은행 강남WM센터 PB팀장