고금리 시대, '영끌' 건물주의 고민과 선택 [한경부동산밸류업센터]

[이슈체크]
‘영끌’해 꼬마빌딩 구입 후, 대출금리 상승으로 이자 부담 크게 증가
부동산 시장 침체로 건물 가격 하락 가능성 고민 커져
대출 상환 금액과 임대료 수익 비교, 유동성 확보, 부동산 시장 동향 파악, 최초 매입 금액과 현재 매각 금액 비교 등 고려해야
시장 흐름을 파악하고 그에 맞게 적절히 대비하는 것이 중요

고객 문의

“안녕하세요. 저는 강남구 역삼동에서 건물 임대업을 하고 있는 이**라고 합니다.
2022년에 무리하게 대출을 받아 꼬마빌딩을 구입했는데, 최근 대출금리가 크게 상승하면서 어려움을 겪고 있습니다. 대출금리가 3%에서 5.5%로 상승하면서 대출이자 부담이 크게 늘었습니다.
게다가 언론에서는 부동산 시장 침체가 계속될 것이라는 전망이 나오고 있어서, 건물을 팔아야 할지 아니면 계속 보유해야 할지 고민이 많습니다.
이런 상황에서 제가 어떤 선택을 해야 할까요?"

(사진=게티이미지뱅크)

상황 분석 및 대처 방안

최근 의뢰인과 비슷한 고민을 갖고 있는 건물주 분들의 문의가 늘고 있습니다. 금리 상승으로 인해 많은 분들이 부동산 투자에 어려움을 겪고 있음을 체감하게 됩니다. 특히, 대출을 많이 받아 건물을 구입한 경우에는 이자 부담이 커져서 더욱 고민이 되실 겁니다.

건물을 팔아야 할지, 계속 보유해야 할지 결정하기 위해서는 다음과 같은 요소들을 고려해야 합니다.

1. 대출 상환 금액과 임대료 수익 비교

현재 건물에서 발생하는 임대료 수익과 대출 상환에 필요한 금액을 비교해 보세요. 만약 임대료 수익으로 대출이자를 충분히 감당할 수 있다면, 건물을 계속 보유하는 것이 유리할 수 있습니다. 하지만, 대출이자 부담이 커서 임대료 수익으로 감당하기 어렵다면, 건물을 매각하는 것을 고려해야 합니다. 그래야 빠른 매각을 통해 다른 투자처로 전환할 것인지에 대한 객관적인 방향성을 잡을 수 있습니다.

(담보대출 예시, 제공 : 밸류업이노베이션)

2. 유동성 확보

건물의 자산 가치가 높다고 하더라도, 대출 비율이 높아서 현금 유동성이 제한될 수 있습니다. 그러므로 부동산의 자산 가치뿐만 아니라, 재무 건전성과 장기적인 재정 계획 등을 포괄적으로 분석하여 의사결정을 내리는 것이 좋습니다. 이를 통해 대출 상환 부담과 이자 비용을 최소화하고, 안정적인 수익을 유지할 수 있습니다.

3. 부동산 시장 동향 파악

현재 부동산 시장의 동향을 파악해 보세요. 만약 부동산 시장이 침체되어 있다면, 건물 가격이 하락할 가능성이 있으므로, 매각을 고려해 볼 수 있습니다.

의뢰인이 소유한 강남구 상업용 부동산 시장을 객관적으로 분석해 보자면 환금성, 지가 상승, 희소가치 등 여러 가지 장점을 갖고 있습니다. 하지만, 최근 몇 년간 강남구에서는 ‘신축’과 ‘리모델링’을 통한 새로운 신규 매물량이 많이 공급되다 보니 시장이 포화상태에 이르렀습니다. 이는 매수자의 입장에서는 대체재가 많아졌기 때문에 투자할 선택이 넓어졌지만, 매도자의 입장에서는 경쟁이 치열해진 만큼 ‘공실의 장기화’와 ‘임대수익의 한계’라는 문제에 직면할 수 있습니다.

4. 최초 매입 금액과 현재 매각 금액 비교

건물을 처음 샀을 때와 지금 팔았을 때의 가격 차이를 비교해 보세요. 만약 의뢰인이 역삼동에 있는 건물을 시장 가격보다 훨씬 저렴하게 샀다면 그 차이가 매우 클 것입니다. 이 경우 양도소득세를 내고도 이익이 남을 수 있기 때문에 지금 파는 것이 좋을 수 있습니다. 반대로 샀을 때와 팔려는 가격 사이에 차이가 적거나 손해를 볼 것 같다면, 조금 더 보유하면서 시장 상황을 지켜보는 것을 추천 드립니다.

부동산 매매에 있어 완벽한 타이밍을 결정하는 것은 어렵습니다. 하지만 시장의 흐름을 파악하고 그에 맞게 적절히 대비하는 것은 중요합니다. 변화하는 시장 상황과 나의 처지를 종합적으로 고려해 현명한 결정을 내리실 거라 믿습니다.

조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터