향후 부동산 시장 움직일 요인은 '금리인하·총선'

서울 거래량 회복·전국 실거래가 반등
회복세 장담 못해… 금리·총선 변수
”금리인하 영향 제한적 일 것” 전망
총선 결과 가늠 못해… 세제 개편 등 기대도

서울을 중심으로 매매거래량이 회복되고 아파트 실거래가지수가 반등하는 등 부동산 시장의 회복 기미가 보이고 있다. 하지만 금리인하와 총선이라는 대형 이벤트를 앞두고 있는 만큼 앞으로의 향방은 종잡을 수 없다는 분석이 나온다.

21일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 매매거래량은 이날 기준 2343건으로 석 달 만에 2000건을 넘어섰다. 1년 전인 지난해 1월(1413건)에 비해서도 대폭 늘어난 규모다.

서울 용산구 남산타워에서 바라본 아파트 단지./뉴스1

아파트 실거래가격지수도 반등했다. 한국부동산원에 따르면 1월 전국 아파트 실거래가격지수(잠정치)는 0.07% 올랐다. 지난해 12월 0.78% 하락했다가 반등한 것이다. 실거래가격지수는 표본조사와 달리 실제 거래가격을 비교해 변동폭을 지수화한 것으로, 시장 상황을 가장 빠르게 반영한다. 실거래가격지수는 지난해 10월부터 12월까지 내렸다가 1월에 오른 것이다. 서울의 경우도 1월 0.25% 상승했다.

하지만 앞으로 시장의 회복세를 장담할 수 있는 상황은 아니다. 금리인하 시기가 미뤄지고 있는 데다 총선의 결과 또한 장담할 수가 없어서다. 우선 미국의 금리인하 시기가 당초 3월에서 하반기로 그 전망이 미뤄졌다. 이날(현지시각) 공개된 로이터 서베이에서 104명의 응답 이코노미스트들 중 86명은 미국 연방준비제도(Fed)의 첫 금리 인하가 다음 분기 중 있을 것으로 예상했다. 오는 22일 열리는 한국은행의 금융통화위원회에서도 기준금리가 동결될 가능성이 크다.

다만 일각에서는 금리는 과거 2%대의 초저금리 시대가 오지 않는 한 큰 변수가 될 수 없다는 시각이 많다. 금리인하 시기가 오더라도 급등장이 펼쳐질 가능성이 크지 않다는 얘기다. 금리인하가 이뤄지면 제한적으로 거래가 물꼬가 트이는 정도에 그 영향력이 불과할 것이라는 전망이 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “근 2~3년 안에 연 2% 금리로 내려가는 시기는 오지 않기 때문에 금리변수는 일단락 됐다고 봐야 한다”면서 “소득, 자산 기반해서 금리는 결정을 해야 하는 것”이라고 했다.

전문가들은 총선 전 다수의 공약이 쏟아진 만큼 정책적 이슈는 부동산 시장에 중요한 영향을 미칠 것으로 봤다. 정부는 지난 1·10 대책을 통해 부동산 규제를 대폭 완화하는 방안을 발표했다. 재건축 안전진단 규제를 완화하고, 비아파트 및 지방 미분양 주택 구입 시 세제 혜택을 강화하는 내용이 포함됐다. 다만 대책 실현을 위해서는 법 개정이 필요한 부분이 맹점이다. 이 때문에 시장에서는 총선 결과에 따라 규제완화가 이뤄질지 말지 결정될 것으로 보고 있다.

총선 이후 추가적인 세제개편 등에 대한 기대감도 적지 않다. 현재 다주택자의 법인을 대상으로 취득세 중과세가 최고 12%까지 적용되고 있는 부분이나 상속세·증여세에 대한 논의가 대표적이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “정부에서 규제완화를 하겠다고 했지만 세법 개정 등은 국회 통과가 안되면 쉽지 않다”면서 “하반기 시장도 의석 분포수에 따라 갈려지지 않을까”라고 했다. 이어 “상속세, 증여세도 사회적 합의를 통해 공론화 해서 인하하는 쪽으로 가야 하지 않나 한다”고 했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “총선 전에 다수의 정책이 쏟아져 나왔지만 지금은 가늠하기가 어렵다”면서 “총선 관련 정책은 누가 다수당이 되느냐에 따라 다르다”고 했다.

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