주택구입 주담대, 생활자금 대환땐 집 추가매수 안돼

은행 대출 때 ‘이것’ 조심
전세 반환보증 조건변경땐
계약내용 반영됐는지 확인
대출금 장기간 연체할 경우
‘청약권 상실’ 가능해 유의

#A씨는 주택을 구입할 때 이용한 보금자리론을 ○○은행의 생활안정자금 목적 주택담보대출로 대환했다. 이후 A씨는 신규로 주택을 매입했다가 은행으로부터 주택 추가 매수 금지 약정을 위반했다는 통지를 받고 깜짝 놀랐다.

이처럼 주택구입 목적 주담대를 생활안정자금 목적 주담대로 대환하면 주택 추가 매수 금지 등 추가 약정 내용에 유의해야 한다. 최근 한국은행이 내놓은 ‘금융시장 동향’에 따르면 지난달 은행의 가계대출 잔액은 전달 대비 3조4000억원 늘어난 1098조4000억원이다. 지난해 4월부터 10개월 연속 불어나는 추세다. 특히 지난달 은행권 주담대는 4조9000억원 늘어 1월 기준 역대 두번째로 큰 증가폭을 기록했다. 원지환 한은 시장총괄팀 차장은 “시장 금리 하락이 시차를 두고 주담대 금리 인하로 이어지면서 주담대 증가에 영향을 미친 것으로 보인다”고 분석했다.

올해 기준금리 인하 기대감이 커지는 만큼 대출을 이용하는 금융소비자는 더 늘어날 전망이다. 최근 금융감독원은 ‘주요 민원사례로 알아보는 은행 대출 이용 시 소비자 유의사항’을 내놓고 은행 대출 때 놓치지 말아야 할 점을 당부했다.

◆ 주담대, 생활안정자금 목적 대환 시 추가 약정 확인=우선 대환 때는 추가 약정 내용을 확인해야 한다. 주택구입 목적 주담대는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 해당 주택을 담보로 한 대출이다. 만약 소유권 이전 등기일로부터 3개월이 지났거나 대환 취급일이 2018년 9월14일 이후라면 생활안정자금 목적 주담대로 대환할 수 있다. 다만 생활안정자금 목적 주담대는 주택구입 목적 이외 대출이며, 주택 추가 매수 금지 약정이 체결된다.

이때 주담대로 갈아탄 뒤 신규 주택을 구입하면 낭패를 볼 수 있다. 주담대의 실제 용처와 관계없이 약정 위반으로 판단돼 기한이익 상실과 향후 3년간 주택 관련 대출 제한, 위반 사실의 신용정보집중기관 제공 등 불이익 조치를 받을 수 있다.

◆ 전세보증금 반환보증 변경시 계약 내용 맞는지 살펴야=전세보증금 반환보증이 변경될 때는 변경 내용이 계약에 반영됐는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

대표적인 사례는 전세보증금이 늘어날 때다. B씨는 2022년 9월 전세계약 만기 때 임대인의 요구에 따라 전세보증금을 1600만원 올려줬다. 이후 반환보증계약 갱신을 위해 은행에 방문해 해당 내용을 전달했지만 은행이 이를 제대로 반영하지 않은 사고가 발생했다. B씨는 지난해 반환보증계약 때 전세보증금 인상 내용이 반영되지 않은 채 갱신됐다는 사실을 확인하고 시정을 요구했다.

전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환하지 않으면 보증기관이 대신 임차인에게 전세보증금 반환을 보증하는 상품이다.

반환보증은 전체 전세계약 기간의 절반이 지나기 전 갱신이 가능하며 변경 내용을 보증계약에 반영해야 한다. 임차인이 변경 내용에 대한 필요 서류를 위탁은행에 제출하면 보증심사 과정을 거쳐 반환보증보증서를 보증약관과 함께 교체 발급해준다.

금감원은 “보증서 등에 변경 내용이 정확히 반영됐는지 임차인도 꼼꼼히 확인해야 한다”고 당부했다.

◆ 임차인, 임대차계약 중 퇴거땐… 은행, 대출금 상환 요구 가능=임차인이 임대차계약 중 거주지로부터 퇴거하면 은행이 상환을 요구할 수 있다는 사실도 유의해야 한다. 임차인 C씨는 ‘버팀목 중소기업 취업 청년 전월세 보증금 대출’을 받았고 만기가 오기 전 대출받은 은행에 목적물 변경과 만기연장을 요청했다. 이후 거주지로부터 퇴거한 후 부모 거주지에 전입해 일시 거주하다 임대인으로부터 받은 전세보증금은 새로운 거주지의 임대인에게 임차보증금으로 지급했다. 하지만 C씨는 은행으로부터 목적물 변경과 만기연장이 불가하다는 안내를 받았다. 임차주택에서 퇴거하면 대출금을 상환해야 한다는 대출 약정을 위배해서다.

전세자금대출은 기한연장 신청일 당시 대상 주택에 임대차계약을 체결하고, 해당 주택에 전입이나 거주하고 있어야 한다. 은행은 계약기간, 임차보증금, 해당 주택 계속 거주사실 여부 등을 확인한 후 기한연장 가능 여부를 심사한다. 따라서 임차주택에서 퇴거하거나 임대차계약 종료 후 새로운 임대차계약이 체결되지 않으면 대출금을 상환해야 한다는 대출 약정 위배로 판단한다. C씨와 같이 임대차계약상 거주지가 아닌 부모님의 집 등으로 일시 전입하면서 임대인으로부터 임차보증금을 반환받고 해당 대출을 상환하지 않으면 기금대출 결격사유가 될 수 있다.

◆ 대출 장기 연체하면 주택청약종합저축으로 상계 가능=은행 대출을 장기 연체하면 담보로 제공하지 않았어도 채무자 명의의 주택청약종합저축으로 상계할 수 있어 유의해야 한다. D씨는 은행에 신용대출 장기 연체를 했다가 주택청약종합저축에 가입해 얻은 청약권이 상실됐다. 연체된 신용대출 원리금이 주택청약종합저축으로 상계되면서 가입기간·납입횟수·저축총액 등이 소멸됐기 때문이다.

대출이 장기 연체되면 은행은 여신거래기본약관에 따라 상계 예정 통지서를 서면으로 발송한 후 주택청약종합저축 등 예금을 대출 원리금과 상계할 수 있다. 금감원은 “은행은 상계 예정 통지 등 중요 의사표시를 최종 신고한 주소지로 발송하기 때문에 이사를 하는 경우 신속하게 주소 변경 신고를 해야 한다”고 강조했다.