자산·부채 잡히는 기금대출…"사업시행자 신탁방식 회계 개선해야"

사업시행자 신탁방식, 신탁사가 정비사업 '시행자'
HUG서 받는 기금대출 금액 '자산·부채' 모두 잡혀
신탁사 부채비율 악화돼…신용평가 받을 때 '불리'
정부 추진한 '신탁방식 정비사업 활성화'와 배치돼
"재무제표에 기금대출 반영 안 하도록 '예외' 요구"

이 기사는 2024년02월19일 18시11분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 정비사업 방식의 하나인 ‘사업시행자 신탁방식’의 회계처리 방식을 개선해야 한다는 업계 요구가 나온다.

‘사업시행자 신탁방식’ 정비사업의 경우 신탁사가 시행자다 보니 주택도시보증공사(HUG)에서 받는 기금대출이 ‘자산’과 ‘부채’에 모두 잡히고, 그 결과 부채비율이 높아져서다. 이는 향후 신용평가를 받을 때 불리하게 작용할 수 있다.

정부나 HUG가 신탁사를 ‘차주’로 잡지 않고도 대출할 수 있는 근거나 대안을 마련한다면 신탁사들이 부채비율 등 측면에서 불이익을 받지 않을 것으로 예상된다.

HUG서 받는 기금대출 금액 ‘자산·부채’ 모두 잡혀

19일 부동산업계에 따르면 신탁업계에서는 신탁방식 정비사업 중 ‘사업시행자’ 관련 회계처리 방식을 개선해야 한다는 목소리가 나온다.

정비사업은 크게 조합방식과 신탁방식으로 나눌 수 있다. 먼저 조합방식은 입주민들로 구성된 조합에서 임원진을 꾸려 각종 인허가, 시공사 선정, 분양 등 모든 절차를 조합이 주도적으로 처리하는 방식이다. 흔히 알려진 정비사업은 대부분 조합방식으로 진행된다.

‘사업시행자 신탁방식’ 도시정비사업 구도 (자료=한국토지신탁)

반면 신탁방식은 신탁사가 수수료를 받고 조합이나 토지 등 소유자를 대신해 정비사업을 시행하는 방식이다. 조합방식의 사업이 지연되거나 사업성이 부족해 사업을 진행하기 어려운 현장들을 되살리기 위한 방안으로 도입됐다.

신탁방식은 신탁사의 역할에 따라 또다시 2가지 방식(사업시행자, 사업대행자)으로 나뉜다. 신탁사가 정비사업을 직접 시행하는 ‘사업시행자 방식’과, 신탁사가 조합 업무를 대행하는 ‘사업대행자 방식’이다.

‘사업시행자 신탁방식’은 신탁사가 사업 시행의 주체가 되고, 주민대표 회의를 구성해 의견을 전달하는 구조로 추진된다. 반면 ‘사업대행자 신탁방식’은 사업 시행의 주체는 조합이 맡고, 신탁사가 그 외 업무를 대행하는 구조다.

사업시행자 방식은 신탁사가 사업 주체인 만큼 리스크를 더 많이 부담하지만, 사업대행자 방식은 조합과 신탁사가 리스크를 나눠서 부담한다는 차이점이 있다.

‘사업대행자 신탁방식’ 도시정비사업 구도 (자료=한국토지신탁)

◇ 신탁사 부채비율 악화돼…신용평가 받을 때 ‘불리’

이때 ‘사업시행자 신탁방식’ 정비사업의 경우 신탁사가 시행자다 보니 주택도시보증공사(HUG)에서 기금대출을 받을 때 ‘차주’로서 대출을 받게 된다.

신탁사가 실제로 사용하는 금액이 아니어도, 차주가 신탁사라서 해당 대출금 총액이 재무제표상 자산과 부채에 같이 계상되는 것이다. 자산에서는 ‘신탁계정대’ 항목에 적히게 된다.

신탁계정대는 신탁사가 사업비 조달을 위해 자신의 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 자금을 뜻한다. 신탁계정대가 확대될수록 이자수익이 늘어나 실적에 긍정적인 영향을 미치지만 자금회수에 실패할 경우 신탁사의 손실로 반영된다.

또한 사업시행자 신탁방식으로 정비사업을 진행하는 신탁사가 ‘차주’로 대출을 받을 경우 해당 신탁사의 부채비율이 높아져서 향후 신용평가를 받을 때 불리하게 작용할 수 있다.

또한 신탁사들이 부채비율 측면에서 불이익을 받는 것은 정부가 추진 중인 ‘신탁방식 정비사업 활성화’와 배치된다는 의견이다. 최근 정부는 신탁방식 정비사업 활성화를 위한 법 개정에 나섰다.

재개발, 재건축 등 정비사업 현장에서 사업 초기에 이뤄지는 정비구역 지정과 신탁사 지정을 동시에 추진할 수 있게 하는 내용의 ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 개정안’이 이날부터 시행됐다.

기존 도시정비법에는 정비구역 지정 이후 신탁사를 사업시행자로 지정할 수 있었다. 신탁방식 정비사업을 추진할 경우 추진위원회와 조합설립 절차를 밟지 않아 시간이 단축되는데, 이번 개정안 시행으로 신탁사 선정 단계가 구역지정과 함께 이뤄져 정비사업 기간이 더욱 단축될 것으로 예상된다.

이에 따라 신탁사들은 외부감사 시에 이런 사항을 고려해서 시행자 방식으로 기금대출 받은 금액을 재무제표에 반영하지 않도록 예외를 적용해줄 것을 요구하고 있다.

부동산업계 관계자는 “사업시행자 신탁방식으로 진행하는 정비사업이 신탁사 전반으로 점점 늘어나는 추세”라며 “정부나 HUG가 신탁사를 ‘차주’로 잡지 않고도 대출할 수 있는 근거나 대안을 마련한다면 신탁사들이 부채비율 등 측면에서 불이익을 받지 않게 될 것”이라고 말했다.

김성수 (sungsoo@edaily.co.kr)