[하우머니] "집 언제 사냐 묻지 마세요"…속 타는 무주택자, 경매해 볼까

■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 오늘(19일)은 오피스텔 경매를 준비하셨는데 기사 검색하면 ‘마피’ 얘기가 워낙 많아서요. 최근 오피스텔 시장 분위기는 어떤지부터 짚고 본격적인 이야기 시작해 볼까요?

- "웃돈 주고 샀는데 마피"…오피스텔 시장 분위기는?
- '애물단지' 된 지식산업센터…공실 대란에 작년 경매 70%↑
- 부동산 호황기 우후죽순 분양…임차인 못 구해 장기 공실
- 웃돈 얹어 불티나게 팔렸던 지식산업센터…경매 시장서 '찬밥' 
- "냉장고, 세탁기, 마피는 3대 옵션"…오피스텔의 눈물
- 전세사기·고금리 여파…오피스텔 매매 2년째 30%대 감소
- 작년 오피스텔 낙찰률 14.61%…올해 17.12% 기록 중 
- 작년 오피스텔 낙찰가율 78.48%…올해 71.91%로 떨어져

Q. 하지만 오피스텔 시장에 희소식들이 있다고 하던데요. 지난 1·10 대책으로 무주택자가 오피스텔을 매입하면 무주택 자격을 유지할 수 있게 됐죠?

- 오피스텔 ‘주택 수 제외’…시장 영향은?
- 주택 수 제외라는데…오피스텔 매입해도 ‘무주택’
- '소형 신축' 주택 수에서 제외 …주요 내용은?
- 향후 2년간 준공되는 60㎡ 소형 신축 주택 수 제외
- 수도권 6억·지방 3억 이하 신축…최초 구입 시 해당
- 다가구·공동주택·주거용 오피스텔 등…단, 아파트 제외
- 취득세·양도세·종부세 산정 시 제외…구입 부당 경감
- 기존 보유 주택 수 해당 세율 적용…취득세 3년간 제외
- 1세대 1주택자 추가 구입시, 1세대 1주택 특례 미적용

Q. 지난해 말 기준 전국 평균 오피스텔 월세수익률은 연 5.03%라고 하는데요. 예금금리보다는 높지만, 대출금리와는 그렇게 큰 차이가 나지 않아 좀 부담스러운 상황이거든요. 경매로 접근할 때는 어느 정도 수익률을 생각하고 입찰해야 할까요?

- 경매로 월세 받자…오피스텔 월세수익률 상황은?
- 한국 기준금리 올해 1월 11일 3.50% 동결
- 기준금리 1% 미만 시기 오피스텔 기대수익률 연 3~4%
- “현재 금리 수준에선 서울 오피스텔 수익률 5% 넘어야”
- 오피스텔 문제점, 매수 후 가격 하락과 공실 우려
- “경매로 저가에 낙찰받는다면 수익률 6~7%도 가능”
- “경매로 현 매매가보다 20% 저렴하게 낙찰받아야”

Q. 주식도 부동산도 ‘타이밍’이 중요하죠. 올해 경매시장을 전망해 주실 때 아파트도 좋지만, 오피스텔을 눈여겨보라는 조언을 주셨었는데 접근 시점은 언제가 좋을까요?

- '주택 수 제외' 오피스텔, 투자하기엔 '아직'?
- 소형 오피스텔 내년까지 2만 6,000실 입주
- 최근 오피스텔 매매건수 급갑…시장 침체기
- 전세사기로 오피스텔 기피 현상도 여전
- “오피스텔 시장 침체기가 경매 매수에는 적기”
- 매도호가 급락으로 ‘마피’…경매로 낙찰받으면 수익률↑

Q. 전세사기 이후에 좀 우려스러운 부분도 있는데요. 가격이 싸다 싶으면 얽혀있는 문제가 많더라고요. 채무 관계도 복잡하고요. 입찰할 오피스텔의 권리분석은 어떤 식으로 하면 좋을까요?

- 오피스텔 경매 ‘권리분석’ 방법은?
- 오피스텔 매매와 전세, 등기부상의 하자나 세금 체납 등 문제
- 경매의 경우엔 낙찰 후 대부분의 등기부상 하자 소멸
- 세금체납의 문제 해결되면서 후순위임차인도 문제없어
- 오피스텔 경매는 권리분석보다 물건분석이 중요한 부분

Q. 수익형 부동산이다 보니 아무래도 월세는 제대로 받을 수 있을지 공실이 나는 건 아닌지가 걱정입니다. 오피스텔 매물을 고를 때 참고할 만한 지표가 있을까요?

- 오피스텔 유망 매물 고르는 방법은?
- 지역분석을 통한 교통 확인, 지하철 초역세권 선호
- 일자리가 많은 지역, 임대수요와 임대료 수준 확인
- 물건분석을 통한 브랜드와 신축 여부 확인
- “발코니 있는 오피스텔 선호하는 수요자들 늘어날 듯”

Q. 그럼 현재 유망한 매물들도 살펴보죠. 마침 임장도 다녀오셨다고요. 경매로 눈여겨볼 오피스텔 매물들이 있다면 소개해주시죠. 

- 눈여겨볼 오피스텔 경매 매물은?
- 송파구 문정동 오피스텔, 연수익률 6.3% 수준
- 감정가 2.25억, 최저가 1.8억 원…올해 2.3억에 매매
- 8호선 장지역 도보 1~2분 거리 초역세권 주목
- 인천 중구 영종하늘도시 오피스텔, 상업지 내 위치
- 주변에 오피스텔 거의 없어…청라 차량 20분 거리

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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